Her yıl milyonlarca ev kiraya veriliyor. Ev sahibi ile kiracı arasında sözleşme imzalanıyor. Ne var ki bu sözleşmede doğru olması için pek çok şey yanlış yapılıyor. Gelin bu doğru bilinen yanlışlara bir hukukçu gözüyle bakalım.
Hızla yükselen enflasyon ve füze gibi tırmanan kira fiyatları, ev sahibi-kiracı ilişkilerini de temelden sarstı. İktidarın her şeyin fiyatının yüzde 100’ü aştığı bir ortamda ev kiralarına sınırlama getirmesi, bu sorunu daha da içinden çıkılmaz hale getirdi.
Geliştirilen arabuluculuk formülü ile buna çözüm aranmaya çalışılsa da pek işe yaramadığını geride kalan bir buçuk aylık dönem göstermiş oldu.
Hızla tırmanan enflasyon ve büyük şehirlerde kiralık ev bulmanın güçleşmesi de kira kontratlarını daha önemli hale getirdi. Konut veya iş yeri kiralamak için yapılacak sözleşmelerde doğru sanılan yanlışlar iki tarafın da başını ağrıtabilir.
Şimdi yanlışlara ve doğrulara bakma zamanı:
YANLIŞ: Sözleşmenin süresi bittiğinde, ev sahibi kiracıyı tahliye edebilir.
DOĞRUSU: Belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde ev sahibi sözleşmenin süresinin sona erdiğini iddia ederek kiracıyı tahliye edemez. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 347’nci maddesi gereğince “Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı şartlarla bir yıl için uzatılır.” Yani ev sahibi, sözleşmenin süresinin dolmasına dayanarak sözleşmeyi feshedemez, bu hak kanunda sadece kiracıya verilmiştir.
YANLIŞ: İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak için kiracıya ihtarname ulaşması gerekir.
DOĞRUSU: Ev sahibinin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmesi için kiracıya önceden ihtarname yollaması zorunlu değildir. Ancak, taraflar arasında ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için ihtar şartı konulmuşsa ev sahibinin ihtar şartını yerine getirmesi gerekir. Bu durumda kira sözleşmesindeki maddelere uyulmalıdır.
YANLIŞ: Belirli süreli olarak yapılan konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmeleri sözleşme bitiminde belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşür.
DOĞRUSU: TBK madde 327’de yer alan hüküm genel hüküm olup, konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde TBK madde 347 uyarınca aynı şartlarla bir yıl uzar. Bu uzama, sözleşmenin türünü değiştirmez, yani belirli süreli sözleşme belirsiz süreli kira sözleşmesine dönmez.
YANLIŞ: TBK madde 344’te yer alan hüküm gereği her kira sözleşmesi için kira belirleme davası açılabilir.
DOĞRUSU: Kira belirleme davası, sadece konutlar ve çatılı iş yerleri için açılabilir. Örneğin; çay bahçesi, açık otopark gibi taşınmazlar için kira belirleme davası açılamaz. Ama kahvehane, kapalı otopark gibi yerler için açılabilir.
YANLIŞ: Boş olarak imzalatılan tahliye taahhütnamesinin imzası hukuken geçerli değildir.
DOĞRUSU: Ev sahibinin kiracıya boş olarak imzalattığı tahliye taahhütnamesi, Yargıtay yerleşik uygulamalarına göre açık imza olarak kabul edilir ve hukuken sonuç doğurur. Bu konuda daha önce Yargıtay daireleri farklı kararlar verse de güncel uygulama bu yöndedir.
YANLIŞ: Kira sözleşmesinin taraflarının belirledikleri zam oranları sözleşme özgürlüğü nedeniyle hukuken geçerlidir.
DOĞRUSU: TBK madde 344’te yer alan hükme göre “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek kaydıyla geçerlidir. Yani, sözleşmedeki oran ne kadar olursa olsun, zam oranı son 12 aylık TÜFE’yi aşamaz. Ancak 2 Temmuz 2024’e kadar konutlarda TÜFE yüzde 25’in üstünde bile olsa geçerli zam oranı yüzde 25’tir.
Güncel arabuluculuk süreçleri nasıl olacak henüz bilinmiyor. Bu konuda Adalet Bakanı Tunç iki tarafın da mutabık kalması halinde arabuluculuk anlaşmasında yüzde 25 sınırının aşılabileceğini söylemişti.
YANLIŞ: Yeni sahip, aldığı taşınmazda bulunan kiracı ile yeni bir sözleşme yapar.
DOĞRU: TBK madde 310’da yer alan hükme göre “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir nedenle el değiştirirse, yeni sahip kira sözleşmesinin tarafı olur.” Sözleşme yeni sahip ve kiracı arasında aynı şartlarla sürer.
YANLIŞ: Kiracıdan eksik alınan kira bedelleri, kiraya veren tarafından ihtirazı kayıt koymadan kabul edilmişse, kiraya veren bunları kiracıya geri isteyemez.
DOĞRU: Yargıtay’ın güncel ve yerleşik içtihatlarına göre; “Kiracının sözleşmede belirlenen artış oranını uygulamadan kira bedelini artışsız bir şekilde kiraya verenin banka hesabına yatırması ve bu tutarların kiraya veren tarafından ihtirazı kayıt belirtmeden tahsil edilmiş olması, kiraya verenin artıştan feragat ettiği ve bu şekilde taraflar arasında zımnen bir mutabakat sağlandığı şeklinde yorumlanamaz.
YANLIŞ: Kira sözleşmesinin yazılı olması gerekir.
DOĞRU: Kira sözleşmesinin şekli için genel olarak bir şart yoktur. Kira sözleşmesinin hukuki olarak geçerli olması için TBK madde 299’da yer alan “kiraya verenin bir şeyin kullanımını veya kullanım ile birlikte ondan faydalanmayı kiracıya bırakması ve kiracının da bunun karşılığında belirlenen kira bedelini ödemesi” şartları gerçekleştirildiğinde oluşur. Yazılı kira sözleşmesi hukuki anlaşmazlıkların ispatında önemlidir.
YANLIŞ: Kiracı, kiraladığı taşınmazda bulunmadığı zamanlarda taşınmazın kullanılmasına başkasına izin verebilir.
DOĞRU: TBK madde 322’de yer alan hükme göre kiracı, konut ve çatılı iş yeri kiralarında, kiraya verenin yazılı onayı olmadıkça, kiraladığı şeyi başkasına kiraya veremez. Ayrıca kullanma hakkını da başkasına devredemez. Hatta, bazı Yargıtay kararlarında kiracının kiraladığı evi yetkisi olmadan başkasına kiralaması (alt kiralama) dolandırıcılık suçu olarak değerlendirilmiştir.