Ev fiyatlarını etkileyen yeni risk: İklim krizi gayrimenkul piyasasını sallıyor

Küresel ölçekte etkisini artıran iklim değişikliği, gayrimenkul piyasalarının yeni belirleyicisi haline geliyor. Konut fiyatları, sigorta maliyetleri ve yatırımcı davranışları artık sel, yangın, aşırı sıcak ve kötü hava kalitesi gibi riskler üzerinden yeniden şekilleniyor.

Dünyada yapılan araştırmalar, gayrimenkul yatırımcılarının yüzde 80’inden fazlasının satın alma kararlarında iklim risklerini kritik bir unsur olarak gördüğünü ortaya koyuyor.

ABD’nin en büyük emlak ilan platformu Zillow’un yangın, sel ve sıcaklık gibi riskleri gösterdiği özellik, ev satışlarına olumsuz etkisi nedeniyle sitenin gizlemek zorunda kaldığı araçlardan biri oldu. Şikâyetler, emlak piyasasının iklim krizi karşısında giderek daha kırılgan bir yapıya büründüğünü ortaya koyuyor.

Kamuoyu tepkisi

• Zillow’un risk haritalarını kaldırması, çevre örgütleri tarafından “şeffaflığın azaltılması” olarak eleştirildi.

• Ev sahipleri ise “iklim risk puanı düşük gösterilen” bölgelerde fiyat avantajı kaybettiklerini iddia ediyor.

Los Angeles yangınları: 30 milyar dolarlık kayıp

2025 yılı başında Los Angeles’ta yaşanan büyük yangınlarda 28 kişi hayatını kaybetti, 10 binden fazla ev yok oldu. Güçlü rüzgâr ve kuraklık nedeniyle hızla yayılan alevler, toplamda 30 milyar dolarlık maddi hasara yol açtı.

Bilim insanları, sıcak ve kuru hava koşullarının iklim değişikliğine bağlı olarak yüzde 35 daha olası hale geldiğini doğruluyor.

Yangın sonrası kiralarda fırsatçılığa karşı yasaklar devreye girse de, eyalette yüzlerce ev sahibi “kira fırsatçılığı” iddiasıyla suçlandı.

Kaliforniya, 2010 öncesi binalarda yangın riskinin açıklanmasını zorunlu tutan ilk eyalet olurken, benzer uygulamaların diğer eyaletlerde de yaygınlaşması bekleniyor.

Rakamlarla

• 10.000+: Yangında yok olan ev sayısı

• 30 milyar dolar: Maddi hasar

• %35: Yangınların iklim değişikliği nedeniyle artan olasılığı

• 585 milyon pound: İngiltere’de 2024’te aşırı hava olayları hasar tazminatı

Florida’da sigorta maliyetleri göçe yol açıyor

Kasırga ve sel riskinin arttığı Florida’da sigorta maliyetlerindeki sert yükseliş, eyalet genelinde taşınma eğilimini hızlandırıyor.

Florida İklim Anketi’ne göre, katılımcıların yüzde 36’sı aşırı hava olayları yüzünden taşındığını veya taşınmayı düşündüğünü belirtiyor.

Bu tablo, gayrimenkul piyasasında arz-talep dengesini bozarak fiyatlarda düzensiz dalgalanmaları beraberinde getiriyor.

Avrupa’da da fiyat dengesi değişiyor

Avrupa’da iklim değişikliğinin tetiklediği aşırı sıcaklar ve seller, konut fiyatlarını bölgeler arasında ciddi şekilde ayrıştırıyor.

SSRN’de yayımlanan çalışmaya göre:

• 35°C üzeri her sıcak gün, İspanya’da

  • satış fiyatlarını m² başına 1,40 euro,

  • kiraları ise 0,0059 euro düşürüyor.

2024’te satılık yaklaşık 700 bin konut olduğu düşünüldüğünde, bu durum yıllık 117,6 milyon euro değer kaybı anlamına geliyor.

Ancak ülkenin serin bölgelerinde artan sıcaklıklar, fiyatlarda m² başına 2,80 euro artış sağlayarak ters bir etki yaratıyor.

Uzman yorumu

Emlak danışmanı Rachel Ollington:
“İklim riskleri artık alıcı davranışlarını doğrudan şekillendiriyor. Evler aynı sokakta bile olsa, sel veya yangın riski yüksek olan mülklere ilgi ciddi şekilde düşüyor. Sigorta maliyetleri satışların düşmesine neden oluyor ve piyasada 'zincirleme gecikme' yaratıyor.”

İngiltere’de sigorta krizi kapıda

İngiltere’de 6,3 milyon ev artık sel riskinin yüksek olduğu bölgelerde bulunuyor. 2024’te hava olayları nedeniyle ödenen tazminatlar 585 milyon pound ile rekor kırdı.

Artan hasar maliyetleri nedeniyle birçok sigorta şirketi:

• primleri yükseltiyor,

• bazı bölgelerde poliçe kapsamını tamamen geri çekiyor.

Araştırmacılara göre bu durum, bazı evlerin sigortalanamaz hale gelmesine, dolayısıyla değersizleşmesine yol açıyor.

Avustralya’da 42,2 milyar dolarlık değer kaybı

Avustralya İklim Konseyi’nin raporu, sel riski yüksek evlerin 42,2 milyar Avustralya doları daha değerli olabileceğini; ancak aşırı hava olayları nedeniyle bu değer kaybının kalıcı hale geldiğini ortaya koyuyor.

İklim krizi gayrimenkulün yeni parametresi

Küresel emlak piyasası artık sadece lokasyon, ulaşım ve sosyal imkanlarla değil, iklim riskleri, sigorta maliyetleri ve afet ihtimali üzerinden de şekilleniyor.

Aşırı hava olayları arttıkça:

• yatırımcıların risk analizi değişiyor,

• fiyat dalgalanmaları hızlanıyor,

• bazı bölgeler hızla değer kaybederken bazıları beklenmedik şekilde değer kazanabiliyor.

Bu tablonun, önümüzdeki yıllarda hem uluslararası hem de Türkiye’deki gayrimenkul piyasasını daha belirgin şekilde etkilemesi bekleniyor.