Gayrimenkul hukuku, Türkiye'de en sık karşılaşılan konulardan biridir ve özellikle miras yoluyla kalan taşınmazlarda elbirliği mülkiyeti kavramı karşımıza çıkar. Elbirliği mülkiyeti, bir gayrimenkul üzerinde birden fazla kişinin hak sahibi olduğu, ancak bu kişilerin paylarının belirlenmediği bir mülkiyet türüdür. Halk arasında iştirak halindeki mülkiyet olarak da bilinen bu durum, özellikle miras kalan taşınmazlarda sıklıkla görülür.Elbirliği mülkiyetinin en önemli özelliği, mülkiyetin paylara bölünmemiş olmasıdır. Yani bu tip mülkiyette kimin ne kadar paya sahip olduğu bilinmemektedir ve gayrimenkulün tümü üzerinde her bir hak sahibi aynı ölçüde söz hakkına sahiptir.
Elbirliği Mülkiyeti ile paylı mülkiyet Arasındaki Fark Nedir?
Paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti, sıkça karıştırılan iki kavramdır. Paylı mülkiyette, her bir kişi, gayrimenkulün belirli bir oranında hak sahibidir ve bu oran tapuda belirtilir. Kişi, yalnızca kendi payı üzerinde tasarruf hakkına sahiptir. Oysa elbirliği mülkiyetinde hak sahiplerinin payları belirlenmemiştir ve herkes gayrimenkulün tamamı üzerinde ortaklaşa hak sahibidir.Bu durum, taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunmayı oldukça zorlaştırır. Örneğin, gayrimenkulün satışı, kiralanması veya devri gibi işlemler için tüm ortakların onayı gerekmektedir. Herhangi bir hak sahibinin onay vermemesi durumunda gayrimenkul üzerinde işlem yapılamaz. Bu nedenle elbirliği mülkiyeti çoğu zaman paylı mülkiyete çevrilmek istenir.Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Çevrilmesi
Elbirliği mülkiyetini sona erdirmek ve paylara ayırmak için çeşitli hukuki yollar mevcuttur. Bunlardan biri, tüm hak sahiplerinin birlikte tapu müdürlüğüne başvurarak elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirmesidir. Bu durumda her bir hak sahibinin ne kadar paya sahip olduğu belirlenir ve gayrimenkul üzerindeki işlemler daha kolay hale gelir.Ancak bu her zaman mümkün olmayabilir. Özellikle hak sahipleri arasında anlaşmazlıklar olduğunda, gayrimenkul üzerinde uzlaşmak zor olabilir. Bu gibi durumlarda devreye izale-i şuyu davası girer.İzale-i Şuyu Davası (Ortaklığın Giderilmesi Davası)
Elbirliği mülkiyetini sona erdirmek için Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurularak izale-i şuyu davası açılabilir. Bu dava, gayrimenkulün paylaşılamadığı ya da hak sahipleri arasında anlaşmazlık yaşandığı durumlarda tercih edilir. Mahkeme, gayrimenkulün satılarak bedelinin ortaklar arasında paylaştırılmasına karar verebilir ya da gayrimenkulü aynen taksim ederek (fiilen bölerek) mülkiyeti sona erdirebilir.Elbirliği Mülkiyetinin Sona Erdirilmesinin Faydaları
Elbirliği mülkiyeti, özellikle birden fazla hak sahibinin bulunduğu ve taşınmaz üzerinde uzlaşmazlıkların yaşandığı durumlarda büyük zorluklara neden olabilir. Bu nedenle bu mülkiyet türünün sona erdirilmesi, taşınmaz üzerindeki işlemleri hızlandırabilir ve gayrimenkulün ekonomik olarak değerlendirilmesini kolaylaştırabilir.- Gayrimenkul satışı kolaylaşır: Paylı mülkiyete geçildiğinde her bir hak sahibi kendi payı üzerinde tasarrufta bulunabilir. Bu da satış işlemlerini hızlandırır.
- Tasarruf serbestisi: Paylı mülkiyet, kişilere taşınmaz üzerinde daha fazla özgürlük tanır. Her hak sahibi, yalnızca kendi payı üzerinde işlem yapabilir.
- Uzlaşmazlıklar çözülür: Elbirliği mülkiyetinin sona erdirilmesi, mirasçılar arasında yaşanan anlaşmazlıkların çözülmesini kolaylaştırır ve taşınmazın değerlendirilmesini sağlar.
