Yargıtay'dan ev sahiplerine emsal depozito kararı: Depozito güncel kira üzerinden iade edilir

Türkiye’de kira piyasasında enflasyonun etkisiyle depozito (güvence bedeli) tartışmaları artarken, Yargıtay’dan kiracıları sevindiren emsal kararlar peş peşe geliyor. Depozito, kiralanan taşınmazda oluşabilecek olağandışı zararları karşılamak için alınan bir teminattır; ancak birçok ev sahibi bunu “nakit para” olarak görüp elden alıp nemalandırmıyor. Bu durum, kiracıların yıllarca biriktirdiği paranın enflasyonla erimesine yol açıyor. Peki yasa ne diyor, Yargıtay ne karar veriyor?

TBK 342 Nedir? Depozito Nasıl Korunmalı?

Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında depozitoyu net sınırlara bağlıyor: En fazla 3 aylık kira bedeli alınabilir. Para veya kıymetli evrak olarak kararlaştırılırsa, kiracı tarafından kiraya verenin onayı olmaksızın çekilemeyecek vadeli bir tasarruf hesabına yatırılmak zorundadır. Banka, parayı ancak iki tarafın rızası, kesinleşmiş icra takibi veya mahkeme kararıyla iade eder.

Kanun koyucunun asıl amacı, enflasyon nedeniyle değer kaybını önlemektir. Vadeli hesapta faiz (nemalandırma) işletilerek paranın alım gücü korunur. Elden ödeme yapılması yasaya aykırıdır ve kiracıyı koruma altına alan emredici hükümdür. Eğer ev sahibi depozitoyu bankaya yatırmaz ve elinde tutarsa, dürüstlük kuralı (TMK md. 2) gereği enflasyon kaybından doğrudan sorumludur.

Kiracı, tahliye sonrası güncel değeri talep edebilir; aksi halde ev sahibi tazminat ödemek zorunda kalır.

Yargıtay’ın Güncel Emsal Kararları: “1 Kira Girdi = 1 Kira Çıktı”

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi başta olmak üzere yüksek mahkeme içtihatları net: Depozito, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihteki güncel kira bedeline uyarlanarak iade edilmelidir. Özellikle sözleşmede “1 aylık kira bedeli depozito” veya benzer oransal ifade varsa, girişteki kira oranını çıkıştaki kira bedeline uygulamak zorunludur.

Örneğin Yargıtay 6. HD’nin 2015/9280 E., 2016/4902 K. sayılı kararı ve devamındaki emsallerinde şu formül uygulanır:

• Başlangıçtaki kira bedelinin TL karşılığı esas alınır.
• Depozitonun kira bedeline oranı hesaplanır (örneğin 1 kira).
• Bu oran, tahliye tarihindeki güncel kira bedeline tatbik edilir.
  Sonuç: Yıllar önce ödenen nominal tutar (örneğin 5 bin TL) değil, o günkü 1 kira değerine denk gelen güncel tutar (bugün 15-20 bin TL olabilir) iade edilir. 2025-2026 tarihli Yargıtay kararları ve hukuk haberleri de bunu doğruluyor: “Depozito, tahliye tarihindeki güncel kira bedeli üzerinden hesaplanmalıdır.” Sabit rakam dayatmaları (örneğin “12 bin TL ver, fazlasını iade etmem” gibi) hukuken geçersizdir; çünkü depozito teminat değeri taşır, enflasyona karşı korunmalıdır. Yargıtay, uzun süreli kiralamalarda nominal iadenin hakkaniyete aykırı olduğunu vurgular.

Hasar durumunda ise: Olağan eskime (boya-badana, normal yıpranma) depozitodan düşülemez; yalnızca kiracının kötü kullanımından kaynaklanan zararlar mahsup edilir. Ev sahibi bunu ispat etmek zorundadır ve 3 ay içinde bankaya yazılı bildirim yapmazsa depozito otomatik kiracıya geçer.

Depozito İadesi Nasıl Hesaplanır ve Alınır?

1. Sözleşme şartı önemli: “Depozito 1 aylık kira bedeli olarak alınmıştır” yazıyorsa güncel kira üzerinden iade zorunludur. Sabit TL yazıyorsa bile Yargıtay oranı korur.
2. Bankaya yatırılmışsa: Vadeli hesap bakiyesi (ana para + faiz) iade edilir.
3. Elden verilmişse: Kiracı, dava açarak güncel değeri (bilirkişi raporuyla) talep eder; ev sahibi enflasyon farkını ödemekle yükümlüdür.
4. Pratik adımlar: Tahliye tutanağı tutun, anahtar teslimini noterle belgeleyin. Hasar yoksa depozitoyu ivedilikle isteyin. Reddedilirse icra takibi veya dava yolu açık.

Ev sahipleri için uyarı: Depozitoyu vadeli hesaba yatırmamak hem yasal risk yaratır hem de iyi niyet kuralını ihlal eder. Kiracılar ise sözleşmede oransal ifade kullanmalı ve haklarını takip etmelidir.

Sonuç: Enflasyonun zirve yaptığı dönemde Yargıtay’ın “1 kira girdi, 1 kira çıktı” yaklaşımı, milyonlarca kiracı için adalet sağlıyor. Depozito iadesinde mağduriyet yaşayanlar, güncel Yargıtay içtihatlarını delil göstererek avukat aracılığıyla haklarını arayabilir. Hukuki süreçte bilirkişi incelemesiyle güncel kira bedeli üzerinden hesaplama yaptırın; sabit rakam dayatmaları mahkemede geçersiz sayılır.