Tapuda güvenli ödeme sistemi için geri sayım başladı

Gayrimenkul alım satımında yıllardır tartışılan en önemli düzenlemelerden biri hayata geçiyor. Ticaret Bakanlığı tarafından uygulanacak Güvenli Ödeme Sistemi, teknik hazırlıkların tamamlanması amacıyla 1 Temmuz yerine 1 Ekim 2026 tarihinde zorunlu olarak uygulanmaya başlanacak.

İsmail Sarı'nın Hürriyet'te yer alan haberine göre, yeni sistemle birlikte tapu devri tamamlanmadan satış bedeli satıcının hesabına aktarılmayacak. Böylece hem alıcı hem de satıcı açısından ödeme güvenliği sağlanırken, elden para taşıma ve dolandırıcılık riskinin de önemli ölçüde azaltılması hedefleniyor.

Güvenli Ödeme Sistemi kimleri kapsayacak?

1 Ekim'den itibaren Türkiye genelinde gerçekleştirilecek tüm taşınmaz alım satımlarında Güvenli Ödeme Sistemi kullanılacak.

Sistem;

• Gerçek kişileri,
• Şirketleri,
• Vakıf ve dernek gibi tüzel kişileri,
• Emlak danışmanları aracılığıyla gerçekleştirilen satış işlemlerini kapsayacak.

Banka kredisiyle yapılan satışlarda ise sistem yalnızca kredi dışında kalan peşinat tutarı için uygulanacak. Kredi tutarı bankaların mevcut kredi ödeme sistemi üzerinden aktarılmaya devam edecek. 

Güvenli Ödeme Sistemi nasıl çalışacak?

Yeni uygulama, bankacılık sistemi ile Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi'nin entegre çalışması esasına dayanıyor.

Süreç şu şekilde işleyecek:

1. Satışta anlaşma sağlanacak

Alıcı ve satıcı satış bedeli ile diğer şartlarda anlaşacak.

2. Web Tapu üzerinden başvuru yapılacak

Taraflar veya yetkilendirdikleri emlak danışmanı, e-Devlet üzerinden Web Tapu sistemi aracılığıyla satış başvurusunu gerçekleştirecek. Başvurunun ardından işlem için bir referans numarası oluşturulacak.

3. Ödeme güvenli hesaba aktarılacak

Satıcı, Güvenli Ödeme Sistemi'ne dahil bankalardan biri üzerinden işlemi başlatacak. Alıcı ise satış bedelini güvenli hesaba yatıracak. Bu para tapu devri tamamlanıncaya kadar bloke olarak bekletilecek.

4. Tapu devri tamamlanınca ödeme aktarılacak

Tapu Müdürlüğü satış işlemini tamamladığında bilgi aynı anda bankaya iletilecek. Sistem otomatik olarak bloke edilen satış bedelini satıcının hesabına aktaracak.

Tapu devri gerçekleşmezse para ne olacak?

Sistemin en önemli avantajlarından biri de işlemin herhangi bir nedenle tamamlanamaması halinde alıcının parasının korunması olacak.

Tapu devri gerçekleşmediğinde veya işlem iptal edildiğinde;

• Para satıcının hesabına aktarılmayacak.
• Güvenli hesapta bekleyen tutar banka prosedürleri doğrultusunda alıcıya iade edilecek.
• Tapu işlemi yeniden yapılacaksa yeni referans numarası oluşturularak süreç baştan başlatılacak.

Böylece taraflardan birinin yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde alıcının ödeme riski ortadan kaldırılmış olacak.

Tapu Müdürlüğü ödeme kontrolü yapacak

1 Ekim sonrasında Tapu Müdürlükleri, satış işlemini tamamlamadan önce ödemenin Güvenli Ödeme Sistemi üzerinden yapıldığını kontrol edecek.

Bu nedenle tarafların eski yöntemlerle ödeme yapmak istemesi halinde tapu işlemi gerçekleştirilmeyecek.

Tek istisna ise satış bedelinin tamamının banka kredisiyle karşılandığı işlemler olacak. Ancak kredi dışında peşinat bulunuyorsa bu tutarın da Güvenli Ödeme Sistemi üzerinden yatırılması gerekecek.

Hukuki riskler tamamen ortadan kalkmıyor

Uzmanlar, Güvenli Ödeme Sistemi'nin yalnızca ödeme güvenliğini sağladığını, taşınmazın hukuki durumuna ilişkin riskleri ortadan kaldırmadığını vurguluyor.

Alıcıların işlem öncesinde;

• Tapu kaydını,
• İpotekleri,
• Hacizleri,
• Şerh ve beyanları

ayrıntılı şekilde incelemesi gerektiği belirtiliyor.

Kayıt dışılığın azaltılması hedefleniyor

Yeni sistemin önemli hedeflerinden biri de taşınmaz satışlarında gerçek satış bedelinin beyan edilmesini teşvik etmek.

Son dönemde Hazine ve Maliye Bakanlığı'nın düşük bedelli satışlara yönelik yaptığı denetimlerin ardından birçok taşınmaz sahibi tapu harcı farkı ödemek zorunda kalmıştı.

Güvenli Ödeme Sistemi ile satış bedelinin banka üzerinden kayıt altına alınması sayesinde;

• Gerçek satış bedelinin beyan edilmesi teşvik edilecek,
• Tapu harcı farkı riskleri azalacak,
• Vergi kayıplarının önüne geçilmesi hedeflenecek.

Bununla birlikte sistem, tarafların düşük bedel beyan etmesini teknik olarak engellemeyecek. Ancak uzmanlar, düşük bedel göstermenin ilerleyen dönemde vergi cezası ve tapu harcı farkı gibi mali yükümlülüklere neden olabileceği uyarısında bulunuyor.

1 Ekim'e kadar hangi yöntemler kullanılabilecek?

Güvenli Ödeme Sistemi zorunlu hale gelene kadar vatandaşlar mevcut uygulamalarla işlem yapabilecek.

Bu süreçte;

• TapuTakas sistemi,
• Banka bloke çek uygulamaları,
• Mevcut banka ödeme yöntemleri

kullanılmaya devam edecek.