1. İpotek ve şerhleri kontrol etmemek: Görünmez borç tuzağı
Birçok alıcı, yalnızca satış sözleşmesine güvenerek işlem yapıyor; ancak tapuda kayıtlı bir ipotek, haciz veya şerh, taşınmazla birlikte yeni malike de sorumluluk getirebiliyor.
Örneğin; önceki sahibin banka borcu nedeniyle konulan ipotek, yeni alıcıya da geçebilir.
Uzman uyarısı: Tapu devri öncesinde mutlaka Tapu Müdürlüğü’nden güncel takyidat belgesi alın ve üzerindeki tüm kısıtlamaları inceleyin.
2. Gerçek satış bedelini düşük göstermek: Vergi cezası riski
Tapu harcını düşürmek için satış bedelini düşük göstermek, kısa vadede avantajlı görünse de Maliye Bakanlığı tarafından ciddi cezalara neden olabilir.
Beyan edilen satış bedeli ile rayiç değer arasındaki fark tespit edildiğinde, eksik ödenen vergilere faiz ve ceza uygulanır.
Uzman uyarısı: Tapu işlemlerinde satış bedelini her zaman gerçek piyasa değeri üzerinden beyan edin. Aksi halde ileride satışta değer tespiti sorunları yaşanabilir.
3. İskan (yapı kullanma izni) kontrolünü ihmal etmek
Yeni konutlarda sıkça karşılaşılan bir hata da iskan belgesi olup olmadığının kontrol edilmemesidir.
İskanı olmayan binalarda su, elektrik ve doğalgaz abonelikleri geçici olur; faturalar normalden yüksek gelebilir. Ayrıca tapu hâlâ kat irtifakı durumundaysa, konut kredisi kullanımı engellenebilir.
Uzman uyarısı: Satın alacağınız dairenin iskan belgesinin belediyeden alındığını mutlaka doğrulayın.
4. Vekaletnamenin sınırlarını incelememek
Satış işlemleri vekil aracılığıyla yapılıyorsa, vekaletnamenin kapsamı son derece önemlidir.
Belgede “gayrimenkul satışı yapma yetkisi” açıkça belirtilmeli, süresi dolmamış olmalı ve “kendine satış yapamaz” gibi sınırlayıcı ifadeler içermemelidir. Aksi halde işlem sonradan mahkeme kararıyla iptal edilebilir.
Uzman uyarısı: Noter onaylı vekaletnameyi dikkatle inceleyin veya gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukattan destek alın.
5. Tapu haricindeki borçları göz ardı etmek
Alıcıların en sık yaptığı bir diğer hata da yalnızca tapu üzerindeki borçlara odaklanmaktır.
Oysa taşınmazın geçmiş dönem emlak vergisi, site aidatı veya çevre temizlik vergisi borçları da yeni malike geçebilir.
Uzman uyarısı: Devir öncesinde belediye, site yönetimi ve vergi dairesinden “borcu yoktur” yazısı almayı unutmayın.
???? Rakamlarla tapu işlemleri
Tapu harcı oranı: %4 (alıcı ve satıcı tarafından eşit ödenir)
Ortalama işlem süresi: 1-3 iş günü
Takyidat belgesi ücreti: 50-150 TL arasında
İskan belgesi olmayan konutlarda kredi onay oranı: %30’un altında
Sonuç: Küçük bir ihmal, büyük kayıplara yol açabilir
Tapu işlemleri, yalnızca bir imza süreci değil; hukuki, mali ve idari sorumlulukları da içeren ciddi bir süreçtir.
Uzmanlar, alıcıların her adımı dikkatle incelemesini ve mümkünse bir hukuk danışmanı veya emlak uzmanı ile süreci yürütmesini öneriyor.
