2025 yılı itibarıyla Türkiye’de konut kiraları, hem ev sahipleri hem de kiracılar için yeniden en önemli gündem maddelerinden biri haline geldi. Özellikle 5 yılını dolduran kira sözleşmeleri için ev sahiplerinin dava açma hakkı doğarken, kira tespit davalarında ciddi bir artış bekleniyor. Peki süreç nasıl işliyor, taraflar nelere dikkat etmeli?
Kira artış sınırı sonrası tespit davalarına yönelim
11 Haziran 2022 ile 2 Temmuz 2024 tarihleri arasında uygulanan yüzde 25 kira artış sınırı, enflasyonun çok altında kalması nedeniyle ev sahiplerinin mağduriyet yaşamasına yol açtı. Bu dönemde beklenen geliri elde edemeyen birçok mülk sahibi, şimdi kira tespit davası ile yeni kira bedeli belirleme yoluna gidiyor. Ancak bu davaların açılabilmesi için kiracının aynı evde en az 5 yıl oturmuş olması gerekiyor.
2025 yılı dönüm noktası olabilir
Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Ali Güvenç Kiraz’a göre, 2020 yılında yapılan kira sözleşmeleri için 5 yıllık süre bu yıl doluyor. Bu da binlerce ev sahibine dava açma hakkı tanıyor. 2021 sözleşmeleri için ise bu süreç 2026’da başlayacak. Bu durum, önümüzdeki iki yıl boyunca kira tespit davalarının rekor seviyelere ulaşabileceğini gösteriyor.
TÜFE’ye dönüş, beklentileri karşılamıyor
Yüzde 25 artış sınırının kalkmasıyla birlikte, kira artışlarında yeniden 12 aylık TÜFE ortalaması esas alınmaya başlandı. Ancak piyasa kira değerleri ile TÜFE oranları arasındaki fark halen çok yüksek. Bu nedenle ev sahipleri, geçmiş gelir kayıplarını telafi etmek adına dava yolunu tercih ediyor.
Arabuluculuk şart ama yeterli değil
Yeni düzenlemeye göre, dava açılmadan önce arabuluculuk sürecine başvurmak zorunlu. Ancak özellikle İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyükşehirlerde, kira bedelleri ile bölge rayiçleri arasındaki uçurum nedeniyle anlaşma oranları oldukça düşük. Bu durum, dava sayılarının artmasına neden oluyor.
Kira tespit davası süreci nasıl işler?
Kiracının aynı evde 5 yılı doldurmuş olması gerekir.
Ev sahibi öncelikle arabuluculuğa başvurur.
Anlaşma sağlanamazsa dava açılır.
Mahkeme bilirkişi atar, yerinde keşif yapar ve emsal kiraları inceler.
Hakkaniyet indirimiyle birlikte yeni kira bedeli belirlenir.
Taraflar karara itiraz edebilir. İstinaf sonrası karar kesinleşir.
Yeni kira bedeli uygulanır, geçmiş farklar faizsiz olarak tahsil edilir.
Süreç genellikle 2 ila 3 yıl arasında tamamlanır.
Tahliyeler azaldı, tespit davaları arttı
Uzmanlara göre, ev sahipleri artık tahliye davası yerine kira tespiti yoluna gidiyor. Özellikle mevcut kira ile piyasa rayici arasında büyük fark olan bölgelerde, uzlaşma neredeyse imkânsız hale geliyor. Bu da taraflar arasında uzun süren hukuki süreçleri beraberinde getiriyor.
Ne yapmalı?
2025 ve 2026 yılları, kira tespit davaları açısından kritik dönemler olacak. Hem kiracıların hem de ev sahiplerinin haklarını bilmeleri, hukuki süreci dikkatle takip etmeleri ve gerekirse profesyonel destek almaları büyük önem taşıyor.
