İmar hakkı transferinde yeni dönem: Metrekare değil, 'değer' belirleyecek

Türkiye’de şehir planlama ve imar düzenlemelerine yönelik devrim niteliğinde bir adım atıldı. İmar Kanunu’nun 5. maddesine eklenen “imar hakkı aktarımı” tanımı, TBMM’den geçen yeni düzenlemeyle yürürlüğe girdi. Bu düzenleme, kamusal alanlarda kalan arsalara yönelik vatandaşın mağduriyetini azaltmayı ve imar planlarını daha adil hale getirmeyi hedefliyor.

Metrekareden Ziyade Ekonomik Değer Belirleyici Olacak

Yeni düzenlemeye göre, okul, yol, park, yeşil alan gibi kamu hizmeti için ayrılan alanlarda kalan bir arsanın inşaat hakkı, başka bir arsaya taşınabilecek. Ancak bu süreçte arsanın büyüklüğünden ziyade ekonomik değeri esas alınacak. Değer belirleme işlemi ise Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı değerleme şirketleri tarafından yapılacak.

Örneğin, 1 milyon TL değerindeki 200 metrekare bir arsa başka bir bölgede 100 metrekarelik bir arsaya denk gelebilecek. Eğer bu değişim sırasında arada bir fark oluşursa, kamu, bu farkı nakit olarak ödeyerek denkleştirme yapabilecek.

Kamuya Maliyet Azalacak, Vatandaş Mağdur Olmayacak

Hamide Hangül'ün Dünya gazetesinde yer alan haberine göre daha önce yalnızca plan notlarıyla sınırlı olan imar hakkı transferi, artık genel bir uygulama haline geliyor. Bu sayede kamulaştırma bedeli gibi ek masraflar ortadan kalkacak. Yüksek Şehir ve Bölge Plancısı Hüseyin Oflaz, “Yeni düzenleme ile vatandaşın mağduriyeti önleniyor ve kamuya yük getiren kamulaştırma masrafı da azalıyor” dedi.

Kamulaştırmasız El Atma Davalarının Önüne Geçilebilir

Gayrimenkul Hukuku Derneği (GHD) Başkanı Ali Güvenç Kiraz, yeni düzenlemenin kamulaştırmasız el atma davalarını da azaltabileceğini belirtti. Kiraz, “Kamu, vatandaşın kullanamadığı imar hakkını tazmin edecek, bu hakkı başka bir yerde kullandıracak veya parasal denkleştirme yapacak” ifadelerini kullandı.

Nüfus Dengesi ve Donatı Yoğunluğu Kritik

Bu düzenlemenin şehir plancılığı açısından bazı handikapları olabileceği de dile getiriliyor. Hüseyin Oflaz, imar hakkı transferinin nüfus yoğunluğunu artırabileceğini ve bu durumun yol, okul ve diğer sosyal donatıların yetersiz kalmasına yol açabileceğini belirtti.

Yenilikler ve Olası Riskler

1. Kullanım Alanı Belirsizliği: İmar transferi, konut mu yoksa ticari alan olarak mı kullanılacak? Bu konuda netlik sağlanması gerekiyor.

2. Sosyal Donatı Dengesi: Transfer edilen alanlarda nüfus artışı olursa, sosyal donatıların yetersiz kalması riski var.

3. Plan Değişikliği Riski: İmar hakkı taşınan alanlarda daha sonra yapılacak plan değişiklikleri ile özel mülkiyete dönüşün engellenmesi gerekiyor.

Sonuç: İmarda Devrim Niteliğinde Adım

Yüksek İnşaat Mühendisi Emrullah Yedikardeş, bu düzenlemenin miras kalan ve imar planı değişikliği nedeniyle mağdur olan mülk sahipleri için büyük bir fırsat sunduğunu belirtti. Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü (GHE) Başkanı Ali Yüksel ise, “Kentsel dönüşümde imar hakkının başka bir ile aktarılması dahi mümkün olacak” diyerek düzenlemenin kapsamını genişletti.

Bu yenilik, doğru uygulandığında hem vatandaşın mağduriyetini önleyecek hem de şehir planlama süreçlerini daha adil ve sürdürülebilir hale getirecek. Ancak uygulamada karşılaşılabilecek nüfus yoğunluğu ve sosyal donatı dengesizlikleri gibi sorunlara dikkat edilmesi gerekiyor.