Konut, işyeri ve arazi kiraya veren milyonlarca mülk sahibini ilgilendiren kira geliri vergisinde geri sayım başladı. 2025 takvim yılına ait gelirler için beyannameler 1–31 Mart 2026 tarihleri arasında verilecek, tahakkuk eden verginin ilk taksiti 31 Mart’ta, ikinci taksiti ise 31 Temmuz’da ödenecek.
Kimler kira geliri beyannamesi verecek?
2025 yılı için sadece konut olarak kiraya verilen taşınmazlardan elde edilen gelirlerde 47 bin TL’lik istisna uygulanacak. Bu tutarı aşan konut kira gelirleri için beyanname verilmesi zorunlu olacak.
Tevkifata (stopaja) tabi işyeri kira gelirlerinde ise brüt tutarın 330 bin TL’yi aşması halinde beyanname verilecek.
Ayrıca;
Kesinti ve istisna kapsamında olmayan kira gelirlerinin toplamı 18 bin TL’yi aşanlar,
Tutarına bakılmaksızın tevkifat ve istisna dışında kira geliri elde edenler
de beyanname vermekle yükümlü olacak.
Konut kira gelirinde 47 bin TL istisna nasıl uygulanacak?
İstisna yalnızca konut kira gelirleri için geçerli. 47 bin TL’yi aşan gelirlerde, beyan edilen toplamdan bu tutar düşülerek kalan kısım vergilendirilecek.
Birden fazla konuttan kira geliri elde edilmesi halinde istisna toplam gelire yalnızca bir kez uygulanacak. Hisseli taşınmazlarda ise her ortak istisnadan ayrı ayrı yararlanabilecek.
İstisna tutarının altında kalan konut kira gelirleri için beyanname verilmeyecek.
Kimler istisnadan yararlanamayacak?
Ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar,
Konut kira geliri istisna tutarını aşanlardan; ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ve diğer kazançları toplamı 2025 yılı için 1 milyon 200 bin TL’yi geçenler,
Kira gelirini zamanında beyan etmeyen ya da eksik bildirdiği idarece tespit edilen mükellefler
47 bin TL’lik istisnadan yararlanamayacak.
Gerçek gider mi, götürü gider mi?
Kira gelirlerinin beyanında iki yöntem bulunuyor:
1. Gerçek gider yöntemi
Gerçek gider yöntemini seçenler, Gelir Vergisi Kanunu’nun 74’üncü maddesinde sayılan giderleri gayrisafi hasılattan indirebilecek.
İndirilebilecek giderler arasında:
Aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri
Yönetim giderleri
Sigorta giderleri
Vergi, resim ve harçlar
Bakım ve onarım giderleri
Kiralanan mal ve haklar için ödenen kiralar
yer alıyor. Konutunu kiraya verip başka bir evde kirada oturanlar, ödedikleri kira bedelini de belirli şartlarla gider yazabilecek.
2. Götürü gider yöntemi
Bu yöntemde, istisna düşüldükten sonra kalan hasılatın yüzde 15’i gider olarak indirilebiliyor.
Götürü gider yöntemini tercih eden mükellefler iki yıl geçmeden gerçek gider yöntemine dönemiyor.
Konut ve işyeri kira geliri birlikteyse
Hem konut hem de stopaja tabi işyeri kira geliri elde edilmesi halinde;
Konut gelirinden 47 bin TL istisna düşüldükten sonra kalan tutar ile
Brüt işyeri kira gelirinin toplamı
330 bin TL’yi aşarsa her iki gelir için beyanname verilmesi gerekiyor.
Konut kira geliri istisna sınırının altında kalıyorsa, bu tutar 330 bin TL’lik hesaplamaya dahil edilmiyor.
Kira ödemeleri banka üzerinden yapılmalı
Konut ve işyeri kiralarında tahsilat ve ödemelerin banka veya PTT aracılığıyla ve belgeye dayalı yapılması zorunlu.
Havale, EFT, çek, banka ya da kredi kartı ile yapılan ödemelerde düzenlenen dekont ve hesap bildirimleri geçerli belge sayılıyor. Banka şubesinden kimlik bilgileri ve “kira ödemesi” açıklamasıyla yapılan ödemeler de tevsik yükümlülüğünü karşılıyor.
Mahkeme veya icra yoluyla yapılan tahsilatlar ile ayni ödemeler tevsik zorunluluğu dışında tutuluyor.
Kurallara uymayana özel usulsüzlük cezası
Düzenlemelere aykırı işlem yapanlara özel usulsüzlük cezası uygulanacak.
Birinci sınıf tüccar ve serbest meslek erbabı için en az 35 bin TL,
İkinci sınıf tüccar ve defter tutan çiftçiler için en az 17 bin TL,
Diğer kişiler için en az 8 bin 700 TL
ceza kesilecek.
Ceza, işleme konu bedelin yüzde 10’u oranında hesaplanacak ve bir takvim yılı içinde kesilecek toplam ceza 35 milyon TL’yi aşamayacak.
Belge düzenine aykırı ödeme yapanların, işlemi izleyen beş iş günü içinde durumu kendiliğinden idareye bildirmesi halinde ceza uygulanmayacak.
Kira bedeli düşük gösterilirse emsal kira devreye girer
Kira bedelinin gerçekte olduğundan düşük beyan edilmesi veya taşınmazın bedelsiz kullandırılması durumunda “emsal kira bedeli” esas alınacak.
Bina ve arazilerde emsal kira bedeli, varsa yetkili merciler veya mahkemeler tarafından belirlenen kira tutarı olacak.
Diğer mal ve haklarda ise emsal kira bedeli, maliyet bedelinin yüzde 10’u; maliyet bilinmiyorsa Vergi Usul Kanunu’na göre belirlenen değerin yüzde 10’u üzerinden hesaplanacak.
Emsal kira uygulanmayacak haller
Boş taşınmazın korunması amacıyla bedelsiz kullandırılması
Konutun anne, baba, büyükanne, büyükbaba, çocuk, torun veya kardeşlerin ikametine tahsisi
Malik ile akrabaların aynı konutta birlikte oturması
Kamu idareleri ve belediyeler tarafından yapılan kiralamalar
emsal kira uygulaması dışında tutuluyor.
Beyan ve ödeme takvimi
2025 yılına ilişkin Gelir Vergisi beyannameleri, 1–31 Mart 2026 tarihleri arasında Hazır Beyan Sistemi üzerinden verilebilecek.
Tahakkuk eden verginin:
İlk taksiti ve damga vergisi 31 Mart 2026’ya kadar,
İkinci taksiti ise 31 Temmuz 2026’ya kadar
ödenecek.
Uzmanlar, özellikle kira ödemelerinin banka kanalıyla yapılmasına ve gelirlerin eksiksiz beyan edilmesine dikkat edilmesi gerektiğini vurguluyor.
