Arsa sahibi olan ya da yeni bir yatırım planlayanların en çok merak ettiği konu, o arsadan kaç daire üretilebileceğidir. Ancak bu sorunun cevabı yalnızca arsanın büyüklüğüne bakılarak verilemez. İnşaat kapasitesi; imar planları, yönetmelikler ve teknik hesaplamalarla belirlenir.
Emsal (KAKS) ile inşaat hakkı nasıl belirlenir?
İnşaat potansiyelinin temelini oluşturan kavram Emsal (KAKS) oranıdır. Bu oran, arsa üzerine yapılabilecek toplam net inşaat alanını ifade eder.
Örneğin:
500 metrekare büyüklüğünde bir arsa ve 1.75 emsal değeri varsa:
500×1.75=875500 imes 1.75 = 875500×1.75=875
Bu durumda toplam net inşaat alanı 875 metrekare olur.
%30 ilave alan avantajı nedir?
Mevzuata göre; merdiven, asansör, sığınak, otopark ve teknik alanlar gibi ortak kullanım alanları emsale dahil edilmez. Bu da yatırımcıya yaklaşık %30 ek inşaat alanı avantajı sağlar.
Örnek hesap:
875×1.30=1137.5875 imes 1.30 = 1137.5875×1.30=1137.5
Bu durumda toplam brüt inşaat alanı 1.137,5 metrekareye ulaşır.
Kaç daire çıkacağı nasıl hesaplanır?
Toplam inşaat alanı belirlendikten sonra, daire büyüklüğüne göre yaklaşık bağımsız bölüm sayısı hesaplanır.
Örnek:
1137.5÷81≈141137.5 div 81 approx 141137.5÷81≈14
Her biri ortalama 81 m² olan daireler planlandığında, bu arsadan yaklaşık 14 daire üretilebilir.
Sadece emsal yeterli değil: Kritik sınırlamalar
TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı)
Binanın arsa üzerindeki oturum alanını belirler. Yani yapının zeminde ne kadar yer kaplayabileceğini sınırlar.
Yükseklik sınırı (Hmax)
Kat sayısı veya bina yüksekliği sınırlandırılmışsa, emsal hakkı tam kullanılamayabilir.
Otopark zorunluluğu
Özellikle büyükşehirlerde her daire için otopark alanı ayrılması gerekir. Arsa içinde çözüm üretilemezse ek maliyet ortaya çıkar.
İmar durumu nereden öğrenilir?
Arsanın tüm imar bilgilerine ulaşmak için belediyelerin Kent Bilgi Sistemi (KEOS) sayfaları kullanılabilir. Ada ve parsel bilgileri girilerek:
- Emsal (KAKS)
- TAKS
- Kat yüksekliği
- Fonksiyon (konut, ticaret vb.)
gibi tüm detaylara erişim sağlanabilir.
Rakamlarla: Arsa hesabının özeti
- 500 m² arsa
- 1.75 emsal → 875 m² net alan
- %30 ortak alan → 1.137,5 m² brüt alan
- 81 m² daire → yaklaşık 14 konut
Uzman yorumu
Gayrimenkul geliştirme sürecinde yapılan en büyük hata, yalnızca emsal üzerinden fizibilite yapılmasıdır. Oysa gerçek kapasite; TAKS, çekme mesafeleri, otopark zorunluluğu ve mimari çözümlerle birlikte değerlendirilmelidir. Doğru analiz yapılmadığında, kağıt üzerindeki kârlılık sahada ciddi şekilde düşebilir.
Gayrimenkul yatırımı, matematik ve mevzuatın birlikte okunmasını gerektirir. Her metrekare doğru hesaplandığında kazanç; yanlış hesaplandığında ise maliyet anlamına gelir.
gayrimenkulgundemi.com
