7571 Sayılı Kanun ile şufa (önalım) hakkında köklü değişiklikler yapıldı

Türkiye'de hisseli taşınmaz mülkiyetlerinde yıllardır tartışma konusu olan şufa hakkı (yasal önalım hakkı), 25 Aralık 2025 tarihinde Resmi Gazete'de yayımlanan 7571 sayılı kanun (kamuoyunda "11. Yargı Paketi" veya "torba yasa" olarak bilinen) ile büyük bir dönüşüm geçirdi. Özellikle Türk Medeni Kanunu'nun 733. ve 734. maddelerinde yapılan değişiklikler, hem dava süreçlerini hem de bedel tespitini kökten değiştirdi. Bu düzenlemeler, mahkemelerde yaşanan uzun çekişmeleri, düşük/yüksek bedel göstererek rant elde etme girişimlerini ve piyasa gerçeklerinden uzak uygulamaları büyük ölçüde ortadan kaldırmayı hedefliyor.733. Maddede Yapılan Önemli DeğişikliklerDaha önce sadece cebri icra (hacizli) satışlarda şufa hakkı kullanılamıyordu. Yeni kanunla bu kapsam genişletildi:

• Artık 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan tüm ihale satışlarında da şufa hakkı kullanılamayacak ve dava açılamayacak.
• Bildirim yapılmaması durumunda dava açma süresi 2 yıldan 1 yıla indirildi. Yani satışın tapuda tescil edildiği tarihten itibaren 1 yıl içinde şufa davası açılmazsa hak düşüyor.

Özetle: Devlet ihaleleri ve icra satışları artık şufa tehdidinden tamamen dışında tutuldu. Süre kısaldığı için hak sahiplerinin daha hızlı hareket etmesi gerekiyor.

734. Maddede En Köklü Değişiklik: Artık Rayiç (Piyasa) Bedel Esas!

Eski uygulamada, tapuda gösterilen satış bedeli (genellikle düşük tutulan) esas alınıyordu. Bu durum, tapuda düşük bedel göstererek "şufa tuzağı" kuranları avantajlı hale getiriyordu.Yeni düzenleme ile:

• Dava konusu payın rayiç bedeli (piyasa değeri), hakim tarafından gecikmeksizin bilirkişi incelemesiyle belirlenir.
• Tapudaki düşük veya yüksek gösterilen bedel artık dikkate alınmıyor → Gerçek piyasa değeri geçerli.
• Şufa hakkını kullanan kişi, belirlenen rayiç bedel + alıcının ödediği tapu giderlerini hakim tarafından verilen kesin süre içinde, nemalandırılmak (faiz işletilmek) üzere belirlenen hesaba nakden yatırmak zorunda.
• Bu süre içinde ödeme yapılmazsa dava düşüyor (reddediliyor).
• Yatırılan bedel, dava sonunda nemalarıyla birlikte alıcıya iade ediliyor.

Bu değişiklik ne anlama geliyor?

Tapuda 1 milyon TL'lik bir payı 100 bin TL göstermenin artık anlamı kalmadı! Hakim, bilirkişiyle güncel piyasa değerini tespit edecek. Böylece hem önalım hakkını kullanan korunuyor hem de iyi niyetli alıcı mağdur edilmiyor.Geçiş Hükümleri: Eski ve Yeni Satışlara Nasıl Uygulanacak?Kanunun geçici maddeleri ile uygulama alanı netleştirildi:

• 733. maddedeki değişiklikler (Devlet ihalesi + icra yasağı ve 1 yıllık süre) → Yürürlük tarihinden (25.12.2025) önce yapılan satışlara uygulanmaz. Eski satışlar için eski kurallar geçerli kalır.
• 734. maddedeki rayiç bedel ve kesin süre değişiklikleri → Yürürlük tarihinden önce açılmış ve devam eden davalarda bile uygulanır (derdest davalar için yeni usul geçerli).

Bu sayede devam eden yüzlerce şufa davası doğrudan etkilenecek ve rayiç bedel üzerinden yeniden değerlendirilecek.

Neden Bu Değişiklikler Geldi?

Türkiye'de hisseli tapularda yaşanan sorunlar artık kronik hale gelmişti:

• Tapuda düşük bedel gösterilerek dava açılınca alıcı mağdur oluyordu.
• Yüksek bedel gösterilerek şufa hakkı engellenmeye çalışılıyordu.
• Mahkemeler yıllarca bu tartışmalarla meşgul oluyordu.

Yeni sistem, gerçek piyasa değeri üzerinden adil bir denge kurmayı amaçlıyor. Hem paydaşların hakkını koruyor hem de gayrimenkul piyasasındaki belirsizliği azaltıyor.

Sonuç olarak: 25 Aralık 2025 tarihi, hisseli taşınmaz sahipleri için tarihi bir dönüm noktası oldu. Eğer hisseli bir mülkünüz varsa, şufa hakkı davalarınız devam ediyorsa veya yeni bir satış düşünüyorsanız, bu değişiklikleri mutlaka dikkate alın. Hukuki süreçlerde gecikme yaşamamak için uzman bir avukata danışmanızı öneririz.Bu köklü reform, mülkiyet sorunlarını azaltarak hem vatandaşları hem de gayrimenkul piyasasını rahatlatacak gibi görünüyor!