Emlakjet-Endeksa iş birliğiyle hazırlanan Mayıs 2026 Konut Değer Raporu, Türkiye konut piyasasında fiyat artışlarının sürdüğünü ancak enflasyondan arındırılmış verilere göre reel değer kaybının devam ettiğini ortaya koydu. Türkiye genelinde ortalama konut satış fiyatı 5 milyon TL'yi aşarken, yatırımın ortalama geri dönüş süresi ise 13 yıl olarak hesaplandı.
Ortalama konut fiyatı 5 milyon TL'yi geçti
Rapora göre Türkiye genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 40 bin 486 TL'ye, ortalama konut satış fiyatı ise 5 milyon 20 bin 264 TL'ye ulaştı. Son bir yılda konut metrekare fiyatları nominal olarak yüzde 23,8 artarken, enflasyondan arındırılmış verilere göre reel fiyat değişimi yüzde 6,5 düşüş gösterdi.Bu tablo, konut fiyatlarının Türk lirası bazında yükselmeyi sürdürmesine rağmen satın alma gücü açısından reel olarak gerilediğine işaret etti.
Konut satışları yüzde 31,2 geriledi
TÜİK Mayıs 2026 verilerine göre Türkiye genelinde konut satışları geçen yılın aynı ayına göre yüzde 31,2 azalarak 93 bin 333 adet oldu.İlk el konut satışları yüzde 27,9 düşüşle 30 bin 196 adede gerilerken, ikinci el satışlar yüzde 32,7 azalışla 63 bin 137 olarak gerçekleşti. Toplam satışların yüzde 32,4'ünü ilk el, yüzde 67,6'sını ise ikinci el konutlar oluşturdu.İpotekli konut satışları ise yüzde 2,8 gerileyerek 19 bin 754 adet seviyesinde kaldı. Böylece ipotekli satışların toplam satışlar içindeki payı yüzde 21,2 olarak hesaplandı.
Denizli fiyat artışında zirvede
Mayıs ayında en fazla konut satışı gerçekleşen 30 il arasında yıllık nominal metrekare fiyat artışında Denizli yüzde 32,4 ile ilk sırada yer aldı.Denizli'yi;
- Ankara yüzde 30,7
- Elazığ yüzde 29,1
- Kocaeli yüzde 28,8
- Antalya yüzde 28,8
oranlarıyla takip etti.Reel fiyat değişiminde ise Denizli yataya yakın seyrederken, Ankara, Elazığ, Kocaeli ve Antalya'da sınırlı reel gerilemeler görüldü. Türkiye genelinde reel değişim yüzde 6,5 düşüş olarak kaydedildi.
Konut yatırımının geri dönüş süresi 13 yıl
Raporda yatırımcıların yakından takip ettiği amortisman süresi de dikkat çekti. Türkiye genelinde konut yatırımının geri dönüş süresi ortalama 13 yıl olarak hesaplandı.En uzun amortisman süresi 19 yıl ile Muğla'da görüldü. Muğla'yı;
- Elazığ: 18 yıl
- Antalya: 17 yıl
- Aydın: 17 yıl
izledi.İstanbul'da geri dönüş süresi 13 yıl olurken, Ankara'da ise 12 yıl olarak hesaplandı.Rapora göre özellikle sahil kentlerinde konut fiyatlarının kira gelirlerine göre daha yüksek seviyelerde bulunması, yatırımın geri dönüş süresini uzatıyor.
Beş büyük ilde fiyatlar yükseldi, reel değer geriledi
Türkiye'nin en büyük beş ili arasında yıllık nominal metrekare fiyat artışında Ankara yüzde 30,7 ile ilk sırada yer aldı.Ankara'yı;
- Antalya yüzde 28,8
- İstanbul yüzde 27,6
- Bursa yüzde 23
- İzmir yüzde 20,5
takip etti.Buna karşın enflasyondan arındırılmış verilere göre beş büyük ilin tamamında reel fiyat değişimi negatif bölgede kaldı.Mayıs 2026 itibarıyla metrekare fiyatları;
- İstanbul: 63 bin 184 TL
- Antalya: 54 bin 541 TL
- İzmir: 51 bin 917 TL
- Ankara: 37 bin 611 TL
- Bursa: 35 bin 183 TL
olarak hesaplandı.Ortalama konut satış fiyatlarında ise İstanbul 6 milyon 950 bin TL ile ilk sırada yer alırken, İzmir, Antalya, Ankara ve Bursa sıralamayı takip etti.
En pahalı konut Muğla'da
Metrekare bazında Türkiye'nin en pahalı ili 83 bin 29 TL ile Muğla oldu.Muğla'nın ardından;
- İstanbul: 63 bin 184 TL
- Antalya: 54 bin 541 TL
- Çanakkale: 52 bin 41 TL
- İzmir: 51 bin 917 TL
geldi.Ortalama konut satış fiyatında da Muğla 10 milyon 710 bin 741 TL ile ilk sırada yer aldı. İstanbul, Aydın, İzmir ve Çanakkale ise Muğla'yı takip etti.
Görkem Öğüt: Finansman koşulları belirleyici olacak 
Emlakjet ve Endeksa CEO'su Görkem Öğüt, Mayıs ayında görülen satış düşüşünde geçen yılın yüksek baz etkisinin ve uzun tatil döneminin etkili olduğunu belirterek, verilerin tek başına kalıcı bir talep daralması olarak değerlendirilmemesi gerektiğini söyledi.Öğüt, konut fiyatlarında nominal artışın sürdüğünü ancak reel fiyatların gerilediğini vurgulayarak, ipotekli satışların düşük seviyelerde kalmasının finansman koşullarının piyasa üzerindeki etkisini gösterdiğini ifade etti.Krediye erişimin kolaylaşması ve finansman şartlarının iyileşmesi halinde konut fiyatlarında reel bazda yeniden yükseliş görülebileceğini belirten Öğüt, yatırımcıların yalnızca ilan fiyatlarına değil, reel fiyat değişimi, kira getirisi, amortisman süresi ve bölgesel piyasa verilerini birlikte değerlendirmesi gerektiğini kaydetti.
Rakamlarla- Ortalama konut satış fiyatı: 5.020.264 TL
- Ortalama metrekare fiyatı: 40.486 TL
- Yıllık nominal fiyat artışı: %23,8
- Reel fiyat değişimi: -%6,5
- Ortalama amortisman süresi: 13 yıl
- En pahalı il: Muğla (83.029 TL/m²)
- En uzun geri dönüş süresi: Muğla (19 yıl)
