Kentsel dönüşüm kapsamındaki riskli binalarda yıkım ve karar alma süreçlerini hızlandıracak yeni düzenlemeler yürürlüğe girdi. kentsel dönüşüm Başkanlığı tarafından hazırlanan “6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik”, Resmi Gazete’de yayımlanarak uygulamaya alındı.
Merve Özçelik'in ekonomist.com.tr'de yer alan haberine göre, yeni düzenleme ile riskli yapıların yıkımı sonrası tapu işlemlerinden, toplantı ve karar alma süreçlerine kadar birçok başlıkta önemli değişiklik yapıldı. En dikkat çeken maddelerden biri ise, salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının açık artırma yoluyla satılabilecek olması oldu.
Riskli yapı şerhi kaldırılacak, yerine 6306 kaydı işlenecek
Düzenlemeye göre, riskli yapı yıkıldıktan sonra arsa haline gelen taşınmazın tapu kütüğünde yer alan “riskli yapı” şerhi, yıkıma ilişkin belgeler doğrultusunda Tapu Müdürlüğü tarafından kaldırılacak.
Bu şerhin kaldırılmasının ardından, tapu kütüğünün beyanlar hanesine taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair kayıt düşülecek. Böylece parselde yapılacak tüm işlemler, 6306 sayılı Kanun hükümlerine göre yürütülecek.
Kararlar salt çoğunlukla alınacak
Yeni yönetmelikle birlikte riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında, uygulama yapılan etap ya da adalarda; riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapıların önceden yıkılmış olması şartı aranmadan işlem yapılabilecek.
Bu kapsamda;
Parsellerin birleştirilmesi (tevhit)
Bölünmesi, taksimi
Terk ve ihdas işlemleri
Tapuya tescil
Yeniden bina yapılması
Payların satışı
Kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi yeniden değerlendirme kararları
Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınabilecek.
Toplantıyı tek bir malik başlatabilecek
Yeni düzenlemeye göre, riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak yeni uygulamalar için karar alınması amacıyla maliklerden birinin talebiyle bütün malikler toplantıya çağrılacak.
Toplantı çağrısı;
Muhtarlıkta,
Bina ilan panosunda,
Noter aracılığıyla,
Elektronik tebligat yöntemiyle
paydaşlara duyurulabilecek.
Toplantı, pay ve hisse oranına göre en az salt çoğunlukla yapılacak ve kararlar yine salt çoğunlukla alınarak tutanağa bağlanacak.
Karara katılmayanın payı satılabilecek
Düzenlemenin en kritik başlıklarından biri, karara katılmayan maliklerin paylarına ilişkin süreç oldu.
Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere bildirim yapılacak. Bildirimin yapıldığı veya yapılmış sayıldığı tarihten itibaren 15 gün içinde:
teklifin incelenmemesi
veya teklifin kabul edilmemesi
durumunda, arsa payları Başkanlıkça tespit edilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılacak.
Paydaşlara satılamazsa kamu devreye girecek
Paydaşlara satış gerçekleşmezse süreç taşınmazın niteliğine göre farklı ilerleyecek:
Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında: Rayiç bedeli Başkanlık, İdare veya TOKİ ödeyerek satın alabilecek.
Dönüşüm projesinin maliklerce yürütüldüğü alanlarda: Satış yapılıncaya kadar öncelikle diğer paydaşlara satış işlemi tekrar edilecek.
Riskli yapılarda: Yapılan anlaşmaya uyma şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılabilecek.
Satış kararı alınırsa ilk teklif kamuya yapılacak
Riskli binanın yıkılmasının ardından arsa haline gelen taşınmazın satışına karar verilirse, bu satış öncelikle:
Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na
Bakanlığın bağlı veya ilgili kuruluşlarına
İdareye
TOKİ’ye
teklif edilecek.
Satın alma uygun görülürse, arsa paylarını satın alanlarla konut veya işyeri sözleşmesi yapılabilecek.
Parsel birleştirmeye yeni şartlar geldi
Yeni düzenleme ile birden fazla parselin birleştirilmesi (tevhit) için de yeni kurallar getirildi.
Üzerindeki yapıların tamamı riskli yapı olarak tespit edilmişse, tevhidi mümkün olan birden fazla parselin tevhit edilmesi ile ilgili işlemler, her parselde ayrı ayrı salt çoğunlukla karara bağlanacak.
Ancak riskli yapı parselleriyle birlikte değerlendirilecek boş parsellerde bütün maliklerin oybirliği şartı aranacak.
Zemin uygun değilse yapı başka parsele taşınabilecek
Uygulama alanında;
zeminden kaynaklanan sebeplerle
afet riski nedeniyle
mevzuata göre yapılaşma hakkı bulunmaması nedeniyle
yeni yapı yapılması mümkün değilse, yeni yapı uygulama alanı dışında başka bir parselde inşa edilebilecek.
Satış tekrarlanabilecek, bildirim e-Devlet’ten yapılacak
İlk satışta hisseler paydaşlar tarafından alınmazsa, salt çoğunluğun talebiyle yeniden satış yapılabilecek.
Bu satışlarda yer, tarih ve saat Müdürlükçe belirlenecek ve:
ilan panosunda 15 gün süreyle duyurulacak
Müdürlük/İdare yayın araçlarıyla ilan edilecek
tüm maliklere e-Devlet üzerinden bildirilecek
Harç muafiyeti oranı değişecek
Riskli yapının bulunduğu parselin;
boş parsellerle birleştirilmesi
veya imar hakkı aktarımı ile başka parsele taşınması
durumunda, tapu harç ve ücret muafiyetlerinden yararlanma oranı değişecek.
Muafiyet, riskli yapının bulunduğu parselin alanının, yeni oluşan parselin alanına oranı kadar uygulanacak.
Teminat oranı yüzde 6’ya göre yeniden düzenlenebilecek
01/01/2024 tarihinden itibaren düzenlenen yapı ruhsatları kapsamında verilen teminatlar, yapı müteahhidinin talebi halinde, yüzde 6 teminat oranına göre yeniden düzenlenebilecek.
