Hisseli taşınmazlarda, diğer adıyla paylı mülkiyette, paydaşların ortaklığa son vererek taşınmazı paylaşmak ya da satış yoluyla paylaştırmak için açtıkları davaya izale-i şuyu davası (ortaklığın giderilmesi davası) deniliyor. Türk Medeni Kanunu, bu davayı açma hakkını düzenlediği gibi, bazı durumlarda bu hakkın ertelenebileceğini de hüküm altına alıyor.
Medeni Kanun’un 698. maddesine göre, belirli şartların varlığı halinde hissedarlardan herhangi biri ortaklığın giderilmesi davası açsa bile mahkeme bu talebi belli bir süre için erteleyebiliyor.
İzale-i şuyu davası nedir?
İzale-i şuyu davası; paylı mülkiyete konu bir taşınmazda hissedarların ortaklığı sona erdirerek taşınmazı aynen bölüşmesini ya da mümkün değilse satış yoluyla bedelin paylaştırılmasını amaçlayan dava türüdür. Bu dava, paydaşlardan herhangi biri tarafından açılabilir.
Hangi durumlarda izale-i şuyu davası ertelenir?
Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesi çerçevesinde, izale-i şuyu davasının açılması veya sonuçlandırılması aşağıdaki hallerde ertelenebilir ya da engellenebilir:
Hukuki bir nedenin bulunması: Paydaşlar, taşınmazın paylı mülkiyet şeklinde kalmasını istiyorsa ve aralarında bu yönde bir sözleşme yapmışlarsa.
Taşınmazın belirli bir amaca özgülenmesi: Malın uzun süreli olarak özel bir amaç için tahsis edilmiş olması.
Uygun olmayan zaman: Paylaşımın, hissedarlar açısından ciddi zararlara yol açacağı bir dönemde istenmesi.
Mülkiyet uyuşmazlığı: Taşınmazın mülkiyetine ilişkin başka bir davanın devam ediyor olması.
Kanuni engel: Ortaklığın giderilmesinin kanun gereği yasaklanmış olması.
Miras bırakanın yasağı: Miras bırakanın, ortaklığın giderilmesini vasiyet veya sözleşme ile yasaklamış olması.
4706 sayılı Kanun kapsamındaki taşınmazlar: Hazine’den belediyelere devredilen bazı taşınmazlar.
Aile konutu niteliği: Taşınmaz üzerinde aile konutu bulunması.
Bu koşullardan birinin varlığı halinde, hissedarlardan birinin açacağı ortaklığın giderilmesi davası mahkeme tarafından ertelenebilir.
En önemli kriter: İdame-i şuyu sözleşmesi
Uygulamada en sık karşılaşılan erteleme sebebi, paydaşlar arasında yapılan idame-i şuyu sözleşmesi, yani ortaklığın devamı sözleşmesidir. Bu sözleşme ile hissedarlar, taşınmazın paylı mülkiyet şeklinde kalmasını kararlaştırabilir.
İdame-i şuyu sözleşmesinde dikkat edilmesi gereken başlıca hususlar şunlardır:
Resmi şekilde yapılmalı: Noterde veya tapu müdürlüğünde düzenlenmiş olmalıdır.
Taraflar: Tüm hissedarlar arasında yapılabileceği gibi, hissedarların bir kısmı arasında da yapılabilir.
Süre: En fazla 10 yıl için düzenlenebilir.
Tapuya şerh: Tapuya şerh edilebilir; ancak şerh edilmese bile resmi şekilde yapılmışsa taraflar için bağlayıcıdır.
Yenileme: Süre bitiminde devam isteniyorsa yeni bir sözleşme yapılması gerekir.
Bu sözleşme yürürlükte olduğu sürece, taraflar izale-i şuyu davası açamaz.
???? İdame-i şuyu sözleşmesi varsa...
Gayrimenkul hukukunda izale-i şuyu davaları en sık karşılaşılan uyuşmazlık türlerinden biridir. Uzmanlar, özellikle hisseli taşınmazlarda işlem yapmadan önce tapu kayıtlarının ve varsa idame-i şuyu sözleşmelerinin mutlaka incelenmesi gerektiğini vurguluyor. Aksi halde, alıcılar beklenmedik bir ortaklığın giderilmesi davası ile karşı karşıya kalabiliyor.
Hisseli taşınmaz sahipleri için izale-i şuyu davası önemli bir hak olmakla birlikte, Medeni Kanun’daki bu sınırlamalar nedeniyle her durumda hemen kullanılamayabiliyor. Bu nedenle paydaşların, dava açmadan önce hukuki durumu dikkatle değerlendirmesi büyük önem taşıyor.
Herbiremlak
