Hisseli tapu, bir gayrimenkulün birden fazla maliki olduğu durumlarda ortaya çıkan bir tapu türüdür. Tapu sicilinde tüm maliklerin adlarının yazıldığı bu tapu türü, gayrimenkulün mülkiyet yapısına göre farklılık gösterebilir.
hisseli tapu genel olarak iki ana türde incelenir:
paylı mülkiyet ve
elbirliği ile mülkiyet.
Paylı Mülkiyet Nedir?
Paylı mülkiyette, gayrimenkulün her maliki belirli bir paya sahiptir ve tapu kaydında bu paylar açıkça belirtilir. Her bir malik, kendi payını başka bir malike ya da üçüncü bir kişiye satabilir. Ancak üçüncü kişiye yapılacak satışlarda diğer maliklerin
ön alım hakkı (şufa hakkı) bulunmaktadır. Bu hak, bir ortağın payını üçüncü kişiye sattığında, diğer ortaklara bu payı satın alma imkânı tanır. Malikler, üçüncü kişiye satış yapılan durumda dava açarak, o payı kendi adlarına tescil ettirebilirler. Bu, paylı mülkiyette satış sürecini karmaşık hale getiren önemli bir unsurdur.
Elbirliği ile Mülkiyet Nedir?
Elbirliği ile mülkiyette, gayrimenkulün belirli bir payı yoktur; tüm maliklerin gayrimenkulün tamamında eşit hakları vardır. Mülkiyetin devredilebilmesi için tüm maliklerin birlikte karar alması gerekir. Bu tür mülkiyette, bireysel pay devri yapılamaz, bu nedenle elbirliği mülkiyeti satışları daha karmaşık olabilir. Miras yoluyla elde edilen gayrimenkuller genellikle elbirliği mülkiyetindedir ve mirasçıların birlikte karar vermesi gerekmektedir.
Hisseli Tapu Satışı Nasıl Yapılır?
Paylı mülkiyet durumunda bir malik, kendi payını üçüncü kişilere satabilir. Ancak, satış sürecinde diğer paydaşların
ön alım hakkı olduğundan, bu hak kullanılabilir ve paydaşlar mahkemeye başvurarak satışı durdurabilirler. Satış sonrası dava süreci sonucunda, payı satın alan üçüncü kişiden bedelini ödeyerek devralabilirler. Bu süreç, hisseli tapuları yatırımcılar için riskli hale getirebilir.
Elbirliği ile mülkiyet durumunda ise, tüm maliklerin oy birliğiyle karar alması gerekir. Bu tür gayrimenkullerde bireysel pay devri mümkün olmadığı için, hisseli tapu satışı tüm maliklerin onayını gerektirir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu)
Hisseli tapu sahipleri arasında anlaşmazlık çıktığında, paylı mülkiyetin sona erdirilmesi için
ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Bu davada mahkeme, gayrimenkulün paylaştırılmasının mümkün olmadığı durumlarda satışına karar verebilir. Satıştan elde edilen gelir, maliklerin hisseleri oranında paylaştırılır. Bu süreçte, gayrimenkulün piyasa değerinin doğru bir şekilde belirlenmesi için
SPK lisanslı değerleme uzmanları tarafından yapılacak bir ekspertiz, anlaşmazlıkların çözümüne katkı sağlayabilir.Sonuç olarak, hisseli tapu satışı,
paylı mülkiyet ya da
elbirliği ile mülkiyet türüne göre değişiklik gösterir. Satış işlemlerinde kanundan doğan haklar ve yükümlülükler dikkate alınmalı, mümkünse uzman yardımı alınarak sürecin yönetilmesi sağlanmalıdır.
