Son yıllarda gayrimenkul sektörünü doğrudan etkileyen vergi düzenlemelerinde önemli değişiklikler yapıldı. Özellikle istisna ve indirimlerin daraltılması, şirketlerin yatırım amaçlı gayrimenkul talebini belirgin şekilde azaltırken, yeni düzenlemeler sektörde belirsizlikleri de beraberinde getirdi.
Bu kapsamda en dikkat çeken değişikliklerden biri, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) için getirilen yeni kurumlar vergisi istisnası şartı oldu.
GYO’lara kâr dağıtım şartı getirildi
Daha önce GYO’ların kazançları herhangi bir koşula bağlı olmaksızın kurumlar vergisinden istisna tutuluyordu. Ancak 7524 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikle, 2025 hesap döneminden itibaren bu istisna önemli bir şarta bağlandı.
Yeni düzenlemeye göre GYO’ların, sahip oldukları taşınmazlardan elde ettikleri kazançların en az yüzde 50’sini, ilgili yılın kurumlar vergisi beyannamesinin verilmesini takip eden ikinci ayın sonuna kadar (Haziran sonu) ortaklarına kâr payı olarak dağıtması gerekiyor.
Kâr dağıtmazlarsa ağır vergi yükü var
Belirtilen sürede kâr dağıtımı yapılmaması halinde GYO’lar istisna hakkını kaybedecek. Bu durumda:
- Zamanında tahakkuk etmeyen vergiler “ziyaa uğramış” sayılacak
- Şirketler yüzde 30 kurumlar vergisi ödemek zorunda kalacak
Bu yönüyle düzenleme, GYO’lar için ciddi bir mali risk oluşturuyor.
İlk uygulama 2025 yılı için geçerli
Yeni sistem ilk kez 2025 hesap döneminde uygulanacak. GYO’ların:
- Kurumlar vergisi beyannamesini Nisan sonuna kadar vermesi
- Taşınmaz kazançlarının en az yüzde 50’sini Haziran sonuna kadar dağıtması
gerekiyor.
Ayrıca GYO’lar, istisnadan yararlansalar bile yüzde 10 oranında asgari kurumlar vergisine tabi olacak.
Maliye’den Tebliğ taslağı: Belirsizliklere açıklık
Sektörde yaşanan tereddütler üzerine Maliye, Kurumlar Vergisi Genel Tebliği’nde değişiklik öngören bir taslak yayımladı. Taslakta:
- Dağıtılabilir kârın kapsamı
- Giderlerin nasıl dikkate alınacağı
- Yedek akçelerin durumu
gibi kritik konulara açıklık getirildi.
Tartışma yaratan konu: Nakit dağıtım zorunluluğu
Taslakta yer alan bir ifade ise sektörde ciddi tartışma başlattı. Maliye, kârın sermayeye eklenerek bedelsiz hisse verilmesini “kâr dağıtımı” olarak kabul etmediğini açıkladı.
Bu yoruma göre, GYO’ların vergi istisnasından yararlanabilmesi için kâr dağıtımını nakit olarak yapması gerekiyor.
Sektör itiraz ediyor: Yasada nakit şartı yok
Sektör temsilcilerine göre ilgili kanun maddesinde “nakit dağıtım” şartına dair açık bir hüküm bulunmuyor. Düzenlemede yalnızca “kâr payı dağıtılması” ifadesi yer alıyor.
Bu nedenle:
- Kârın sermayeye eklenmesi
- Bedelsiz hisse verilmesi
yoluyla yapılan dağıtımların da geçerli sayılması gerektiği savunuluyor.
SPK mevzuatı ne diyor?
Sermaye piyasası düzenlemelerine göre halka açık şirketler, kâr dağıtımını:
- Nakit
- Bedelsiz hisse
şeklinde gerçekleştirebiliyor.
Bu durum, Maliye’nin yorumuyla SPK uygulamaları arasında çelişki doğuruyor.
Danıştay kararları da tartışmada etkili
Geçmiş yargı kararlarında da bedelsiz hisse verilmesi yoluyla yapılan işlemlerin fiilen kâr dağıtımı niteliği taşıdığı yönünde değerlendirmeler bulunuyor.
Bu nedenle uzmanlar, Maliye’nin taslakta yer alan “nakit zorunluluğu” yaklaşımını yeniden gözden geçirmesi gerektiğini ifade ediyor.
GYO’lar için kritik süreç
Yeni düzenleme, GYO’ların finansal planlamasını doğrudan etkiliyor. Özellikle:
- Nakit akışı yönetimi
- Temettü politikaları
- Yatırım stratejileri
bu değişiklikten ciddi şekilde etkilenebilir.
Sektör temsilcileri, düzenlemenin mevcut haliyle uygulanması durumunda GYO’ların yatırım iştahının daha da zayıflayabileceği uyarısında bulunuyor.
Uzman yorumu
Uzmanlara göre: Vergi istisnasının kâr dağıtımı şartına bağlanması anlaşılabilir olsa da, dağıtımın şekline ilişkin sınırlama getirilmesi hem mevzuat bütünlüğü hem de piyasa işleyişi açısından sorun yaratabilir.
Abdullah Tolu'nun Ekonomi gazetesinde yer alan köşe yazısından yararlanarak haberleştirildi
