Faizsiz konut sahibi olma vaadiyle son yıllarda hızla yaygınlaşan ve halk arasında “evim şirketleri” olarak bilinen tasarruf finansman şirketleri, yeniden tartışma konusu oldu. İktisatçı Prof. Dr. Ceyhun Elgin, bu yapıların ekonomik mantığını ve bankacılık sistemiyle farklarını veriler ışığında değerlendirdi.
Elgin’e göre sistemin temelinde, imece usulüne benzeyen bir dayanışma modeli bulunuyor. Katılımcılar aylık taksitlerle ortak bir havuza para koyuyor, sırası gelen katılımcı “tahsisat” alarak evini satın alıyor. Şirketler ise bu organizasyon karşılığında genellikle yüzde 8 ila 12 arasında değişen bir organizasyon ücreti alıyor.
Ancak Elgin, teknik olarak faiz alınmıyor olmasının, sistemin ekonomik olarak avantajlı olduğu anlamına gelmediğini vurguluyor.
“Faiz yok denmesi hukuki olarak doğru olabilir. Ama ekonomik sonuçlara baktığınızda organizasyon ücreti, bekleme süresi ve fırsat maliyeti hesaba katılmadan yapılan karşılaştırmalar yanıltıcı olur,” diyor.
Rakamlarla: 3 milyon TL’lik ev örneği
Elgin’in verdiği örnek, iki sistemi net biçimde karşılaştırıyor:
Banka veya katılım bankası kredisi:
3 milyon TL’lik bir konut için 120 ay vadede aylık yaklaşık yüzde 2,5 kâr/ faiz oranıyla toplam geri ödeme 7,5–8 milyon TL’ye ulaşabiliyor. Avantajı ise evin hemen alınabilmesi.Tasarruf finansman sistemi:
Aynı tutar için yaklaşık yüzde 10 organizasyon ücretiyle 300 bin TL ek maliyet oluşuyor. Aylık 30 bin TL taksitle yüzde 40 birikim şartı nedeniyle yaklaşık 40 ay bekleme gerekiyor. Bu sürede 1,2 milyon TL birikim yapılırken, kirada oturan bir kişi için 40 ayda örneğin 800 bin TL kira ödemesi de devreye giriyor.
“Daha eve kavuşmadan cebinizden çıkan tutar 2,3 milyon TL’ye yaklaşıyor. Üstelik bu sadece başlangıç,” diye hesaplıyor Elgin.
En büyük risk: Enflasyon
Elgin’e göre tasarruf finansman sisteminin en zayıf noktası, yüksek enflasyon ortamı.
“Havuzda biriken para nemalanmıyor. Reel olarak her ay eriyor. Türkiye gibi kronik enflasyonlu bir ülkede, 40 ay önce hedeflediğiniz 3 milyon TL’lik ev, tahsisat zamanı geldiğinde 6-7 milyon TL’ye çıkmış olabilir,” diyor.
Bu durumda katılımcı ya daha pahalı bir sözleşmeye razı oluyor ya da daha küçük ve daha uzak bir konuta yönelmek zorunda kalıyor.
Prof. Dr. Ceyhun Elgin:
“Bu sistem, düşük enflasyonlu ülkeler için tasarlanmış yapılara daha uygun. Yüksek enflasyon ortamında ise bekleme süresi uzadıkça avantaj hızla buharlaşıyor. Faiz ödememek mümkün olabilir ama ciddi bir reel kayıp yaşanabilir.”
Kimler için daha uygun olabilir?
Elgin, tüm risklere rağmen sistemin bazı profiller için anlamlı olabileceğini de kabul ediyor:
Düzenli tasarruf yapma disiplini olmayanlar için “zorunlu birikim” aracı olarak,
Bankalardan kredi alamayan veya kredi notu düşük olanlar için alternatif bir yol olarak,
Acil konut ihtiyacı olmayan ve uzun vadeli düşünenler için.
Ancak kirada oturan ve kısa vadede eve taşınmak isteyenler için, bekleme süresinin ciddi bir dezavantaj yarattığını vurguluyor.
Yasal çerçeve: 2021 dönüm noktası
Tasarruf finansman şirketleri, 2021’de çıkarılan düzenleme ile BDDK denetimine alındı. Asgari sermaye şartları getirildi, müşteri fonlarının şirket hesaplarından ayrılması zorunlu oldu ve cayma hakları tanındı. Bugün sektörde lisanslı sınırlı sayıda şirket faaliyet gösteriyor.
Elgin, bu düzenlemenin güveni artırdığını ancak ekonomik riskleri ortadan kaldırmadığını hatırlatıyor.
Sonuç
Prof. Dr. Ceyhun Elgin’e göre “evim şirketleri” sistemi teknik olarak faizsiz olabilir, ancak yüksek enflasyon koşullarında banka kredileriyle yapılan karşılaştırmalarda sadece nominal rakamlara bakmak büyük hata.
“Her birey kendi gelirini, risk toleransını ve konut ihtiyacının aciliyetini dikkate alarak hesap yapmalı. Bu sistem herkese uygun değil,” diyerek uyarıyor.
