Ev sahibi olma hayali kuranlar için konut kredisi, en yaygın finansman aracı olarak öne çıkıyor. Ancak kredi seçimi yaparken sadece faiz oranlarına bakmak yeterli değil. Bankaların sunduğu vade, peşinat oranı, dosya masrafları ve ekspertiz koşulları da toplam maliyeti doğrudan etkiliyor.
Kredi başvurusu öncesi banka ön onayı almak, kredi notu ve gelir durumuna göre ne kadarlık bir krediye erişilebileceğini görmek açısından büyük önem taşıyor. Bu aşamada banka, gelir belgeleri ve kredi geçmişini değerlendirerek ön onay veriyor.
Banka seçimi ve ön onay süreci
Ev aramadan önce bütçeyi netleştirmek ilk adım olmalı. Bankalar arasında faiz oranı, peşinat gereksinimi ve vade seçenekleri farklılık gösteriyor. Ön onay sürecinde kredi notu ve gelir düzeyi değerlendirilirken, almak istenen konutun ekspertiz değeri, iskan durumu ve tapu türü de belirleyici oluyor.
Hangi evlere kredi çıkar?
Bankalar genellikle kat mülkiyetli veya kat irtifaklı, iskanlı, tamamlanmış ve hukuki riski olmayan konutlara kredi verir. İnşaat seviyesi genellikle en az %80 olmalı ve binada yıkım kararı bulunmamalıdır.
Kredi oranları ve yeni BDDK düzenlemesi
24 Şubat 2023 tarihli BDDK düzenlemesine göre, kullanılabilecek azami kredi oranı konutun değeri ve enerji sınıfına göre değişiyor.
1. el konutlarda azami kredi oranı:
5 milyon TL ve altı: A sınıfı %90, B sınıfı %85, diğer %80
5–10 milyon TL arası: A %80, B %75, diğer %70
10–20 milyon TL arası: A %70, B %65, diğer %60
20 milyon TL üzeri: A %60, B %55, diğer %50
2. el konutlarda azami kredi oranı:
1 milyon TL altı: %90
1–2 milyon TL arası: A %70, B %65, diğer %60
2–5 milyon TL arası: A %60, B %55, diğer %50
5–10 milyon TL arası: sınırlı kredi (A: 3 milyon TL, B: 2,75 milyon TL, diğer: 2,5 milyon TL)
10 milyon TL üzeri konutlarda kredi verilmez.
Vade, faiz oranı ve erken ödeme koşulları
Konut kredilerinde yaygın vade süresi 120 ay. Ancak bankalar 60, 84 veya 96 ay gibi ara vadeler de sunabiliyor. Faiz oranları, TCMB politikaları, piyasa koşulları ve müşteri kredi notuna göre şekilleniyor. Sabit faizli kredi tercih edildiğinde taksitler sabit kalırken, erken ödeme durumunda yasal tavan oranında erken ödeme cezası uygulanabiliyor.
Başvuru için gerekli belgeler
Konut kredisi başvurusu; banka şubesinden, mobil uygulamadan veya internet üzerinden yapılabiliyor. Gerekli belgeler arasında kimlik, adres teyidi, gelir belgesi (maaş bordrosu veya vergi levhası), konuta ait tapu ve iskan belgeleri yer alıyor.
Bankaların tekliflerini tek tek dolaşmak yerine karşılaştırma platformlarından faydalanmak büyük zaman tasarrufu sağlıyor. Örneğin ENUYGUN Finans, aynı ekran üzerinden farklı bankaların tekliflerini saniyeler içinde karşılaştırma imkânı sunuyor.
2025 konut alımı masraf kalemleri
Kredi dışında konut alımında dikkat edilmesi gereken başlıca giderler şunlardır:
Tapu harcı: Satış bedelinin %4’ü (alıcı %2 + satıcı %2).
Döner sermaye bedeli: 1.183 TL + 163 TL ilave tutar.
Ekspertiz ücreti: Birkaç bin TL seviyesinde.
Kredi tahsis ücreti: Kredi tutarının binde 5’i tavanıyla sınırlı.
Sigortalar: DASK zorunlu, konut sigortası ise tavsiye edilir.
Tapu devri nasıl yapılır?
Tapu devri, Web Tapu e-Randevu veya ALO 181 üzerinden alınan randevu ile tapu müdürlüğünde tamamlanır. DASK poliçesi güncel olmalı, harç ve döner sermaye bedelleri ödenmelidir. İşlem sonunda tapu alıcının adına tescil edilir ve abonelikler yeni malik adına devredilir.
Uzman yorumu
“İlk kez ev alacak vatandaşların sadece kredi faizine değil, toplam geri ödeme yüküne ve konutun hukuki durumuna odaklanması gerekiyor. Ön onay sürecini tamamlamadan taşınmaz için kapora ödememek çok önemli.”
