Hangi hisse devirlerinde şufa hakkı davası açılamaz

Satışa çıkarılan hisseli gayrimenkul üzerinde diğer pay sahiplerinin ön alım, diğer adıyla şufa hakkı bulunur. Ancak bu ön alım hakkı, her satış veya hisse devrinde geçerli değil. Şimdi hangi satış veya devirlerde şufa hakkı olmuyor onlara bakalım.

732 Sayılı Medeni Kanunda, şufa hakkı, “paylı mülkiyette, paydaşlardan bir veya birkaçının payının tamamını veya bir kısmını üçüncü şahıslara devretmesi halinde diğer paydaşların şufa hakkı doğar” diye yer alıyor.

Hisseli satışlarda, öteki pay sahiplerinin ön alım hakkının bulunmadığı satış veya devir işleri şöyle:

Satış işleminin hissedarlar arasında yapılması: Bir hissedarın sahip olduğu gayrimenkulün satışını hissedarlardan birine yapmışsa bu durumda öteki hissedarlara şufa davası açma hakkı doğmaz.

Bağış yapılması: Bir hissedar veya birkaç hissedar, dışarıdan birine yani üçüncü bir şahsa bağış ya da hibe olarak devretmiş ise şufa davası açılamaz.

Trampa/takas yapılması: Bir hissedar, hissesinin tamamını veya bir kısmını, bir başkasına ait taşınmaz mal karşılığı malını devrediyorsa bu durumda da öteki hissedarlara şufa davası açma hakkı doğmaz.

Satış vaadi sözleşmesi: Buradaki ayrıntı önemli. Bir hissedarın hissesini satış vaadi sözleşmesi ile taşınmazını vermişse henüz tapuda işlem yapılmamışsa dava açılamaz. Dava açılabilmesi için öteki hissedarların tapuda işlemin yapılmasını beklemek zorunda.

Tapuda tescilli olması: Bir diğer durum da bir şufa davası hakkının oluşması için o kişinin hissesinin tapuda kayıtlı olması gerekiyor. Tapuda kaydı olmayan bir taşınmazın devri ne şekilde yapılırsa yapılsın şufa davası açılamaz. Yani şufa hakkının doğması için taşınmazın paylı olmasının yanı sıra, tapuya kayıtlı olması zorunluluğu var.

Kat irtifakı olan yerlerde: Kat irtifakı veya kat mülkiyeti olan taşınmaz mallarda, herhangi bir bağımsız bölümün satılması halinde, binada bulunan diğer bağımsız bölüm sahiplerinin şufa hakkı olmaz. Şufa hakkı, bir bağımsız bölüm içerisinde hissedar olanların hisselerini devretmesinde söz konusu olur.

Şufa hakkından feragat edilmişse: Eğer şufa hakkından feragat etme söz konusu olmuşsa, devredilen hisse sahibi lehine feragat etmişse, onun şufa hakkı diye bir hakkı doğmaz.

Hissedarlar arasında fiili taksim yapılmışsa: Bir hisseli malda, pay sahipleri, kendi aralarında fiili taksim yapmışsa ve bunun gayrimenkulde uygulaması görülür halde ise şufa hakkı davası açılması söz konusu değil. Bu husus yasalarda düzenlenmemişse de Yargıtay içtihatları bu yönde uzun süredir sabit olmuş durumda.

Ölüme bağlı tasarruflar: Hisseli bir taşınmazın sahibi öldüğünde, hisseleri mirasçılarına intikal ettiğinde öteki hissedarlara şufa hakkı doğmaz. Vasiyet yolu ile geçmesi halinde de aynı durum geçerli.

Elbirliği mülkiyeti durumu: Elbirliği mülkiyetli bir gayrimenkulde, öteki hissedarların şufa davası açma hakkı yok. Diyelim ki bir taşınmaz mal 3 kişi adına kayıtlı. Hissedarlardan biri öldüğünde onun mirasçıları, kendi hisselerini dışarıdan birine sattığında herhangi bir hissedar dava açamaz. Ancak hepsi bir hareket ettiklerinde dava açılabilir.

Not: Bu haber Nurettin Taşkın Tapu Akademi isimli YouTube kanalındaki ilgili videodan yararlanılarak hazırlandı.