Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Yönetmeliği’nde önemli değişikliklere gitti. 11 Eylül 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan düzenleme; imar hakkı aktarımı, kamulaştırma, DOP kesintileri ve e-Devlet entegrasyonu gibi yeniliklerle arsa paylaşımı ve parselasyon süreçlerinde köklü dönüşümler getiriyor.
Yönetmelikte öne çıkan yenilikler
11 Eylül 2025 tarihli ve 33014 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan “Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik”, Türkiye’deki arsa ve arazi düzenleme süreçlerini doğrudan etkileyen kritik maddeler içeriyor. Yönetmelik, mülkiyet haklarının korunması, kamu hizmet alanlarının hızlıca düzenlenmesi ve dijitalleşme adımlarını ön plana çıkarıyor.
Yeni tanımlar ve kavramlar
Askı dağıtım cetveli: Parselasyon planlarının detaylarını (ada, parsel, tapu alanı, hisse oranı, kesinti, tahsis vb.) içeren ve KVKK kapsamında internette yayımlanacak liste.
İmar hakkı aktarımı: Kamu hizmet alanlarında kalan parsellerin yapılaşma hakkının başka parsellere taşınabilmesi.
Alıcı ve verici parsel: İmar hakkı aktarımı yapılan (alıcı) ve yapılaşma hakkı devredilen (verici) parseller.
PARSİD sistemi: Parselasyon planlarının duyuru ve itiraz süreçlerinin e-Devlet üzerinden yürütülmesini sağlayan yeni dijital altyapı.
Kamu hizmet alanlarının düzenlenmesi
Özel mülkiyete ait alanların kamu hizmetine ayrılması için öncelikle arazi düzenlemesi yapılacak.
Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) %45’i aşarsa veya ikinci kez kesinti yapılamazsa; imar hakkı aktarımı, kamulaştırma, trampa veya Hazine arazisinden tahsis yöntemleri devreye girecek.
Kamu hizmet alanlarında bulunan mevcut yapılar, bedeli ödenerek kaldırılabilecek.
Bağış, terk ve trampa işlemlerinde vergi, harç veya ücret alınmayacak.
Parselasyon ve ifraz işlemleri
İfraz ve tevhit işlemleri için uygulama dışı bırakma imkanı genişletildi.
Olağanüstü hal kapsamındaki bölgelerde bağlantısız parseller tek parselasyon planı içinde değerlendirilebilecek.
Kamu mülkiyetindeki alanlarda düzenleme sınırlarının belirlenmesinde esneklik sağlandı.
DOP ve kamulaştırmada yeni kurallar
DOP’a konu alanlar yeniden tanımlandı: yol, ibadet yeri, eğitim tesisleri, spor alanları, teknik altyapı vb.
DOP oranı %45’i aşarsa, eksik kalan alanlar belediye ve Hazine mülkiyetinden veya kamulaştırma yoluyla karşılanacak.
Kamulaştırma işlemleri, parselasyon planı tescilinden itibaren 5 yıl içinde tamamlanacak (1 yıl uzatma hakkı var).
Yapılaşmış parsellerde DOP kesintisi yapılamazsa, bedele dönüştürme yöntemi uygulanacak.
Dijitalleşme: PARSİD sistemi
Parselasyon planları 30 gün askıya çıkarılacak ve e-Devlet entegrasyonuyla PARSİD üzerinden ilan edilecek.
Vatandaşlar sistem üzerinden itiraz başvurusu yapabilecek.
Uygun görülmeyen itirazlar gerekçeli olarak reddedilecek, kabul edilenler için plan yeniden askıya çıkarılacak.
Ön askı işlemi isteğe bağlı olacak.
İmar hakkı aktarımı ile yeni dönem
İmar hakkı aktarımı, yönetmeliğin en dikkat çeken yeniliklerinden biri oldu.
Kamu hizmet alanında kalan parsellerin hakları, başka parsellere taşınabilecek.
Alıcı parsellerin emsale esas inşaat alanı en fazla %30 artırılabilecek.
Verici parselin hakları bedelsiz devredilecek ve tapuya “kamu hizmeti dışında kullanılamaz” şerhi işlenecek.
Değer tespitleri, lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşları veya kıymet takdir komisyonu tarafından yapılacak.
Diğer dikkat çeken değişiklikler
Kapanan yolların tescili, belediye veya Hazine adına yapılacak.
Mahkeme kararlarıyla iptal edilen imar uygulamalarında geri dönüşüm süreçleri düzenlendi.
Kat irtifakı/mülkiyeti kurulu parsellerde tahsis usulleri belirlendi.
Yüzölçümü kontrolünde Tapu Planları Yönetmeliği esas alınacak.
Yürürlük
Yönetmelik, 11 Eylül 2025 tarihi itibarıyla yürürlüğe girdi.
Genel değerlendirme
Yeni yönetmelik; arsa düzenlemelerinde şeffaflık, hız ve vatandaş odaklı yaklaşımı ön plana çıkarıyor. Özellikle imar hakkı aktarımı ve PARSİD sistemi, hem kamu yararı hem de mülkiyet sahiplerinin haklarını koruma açısından kritik düzenlemeler olarak dikkat çekiyor.
