Konut inşaatının rakamlara yansıyan şekilde azalması ve fiyatların astronomik rakamlara ulaşmasıyla yeni bir dönemin kapısı açıldı. Tek başına konut alamayanlar, bir konutu hisseli olarak satın almaya başladı. Böylece birlikte oturan da var, kiraya verip gelir elde etme yoluna giden de.
Konut üretiminin ihtiyacı karşılamaması ve krediye erişimin zorlaşmasıyla gayrimenkul almak isteyenler değişik yöntemler geliştirir oldu. Şimdiye kadar konutlar ancak miras kalması halinde hisseli olabilirken, yeni yöntemde insanlar birikimlerini ortaya koyup tek bir konutun sahibi olma yoluna gidiyor.
HİSSELİ KONUT SATIŞI NASIL OLUR?
Hisseli konut satışı, birden fazla kişi arasında bir konutun ortak mülkiyetine sahip olunması anlamına gelir. Bu durumda, her hissedar konutun belirli bir bölümüne sahip olur ve bu bölümler genellikle hisse payları olarak adlandırılır.
Hisseli konut satışı, genellikle kat mülkiyeti kanunu veya benzeri yasal düzenlemeler tarafından düzenlenir. Kat mülkiyeti yasası, birden fazla kişiye ait olan binaların yönetimini ve bu hisselerin satışını düzenler.
Hisseli konut satışı genellikle şu şekilde gerçekleşir:
İlan ve görüşme: Konutun hisseleri satışa çıkarılır ve potansiyel alıcılar ilanlar aracılığıyla bilgilendirilir. Alıcılar, satışa sunulan hisseleri incelemek için satıcı veya yetkilendirilmiş bir temsilci ile görüşebilir.
Satış anlaşması: Alıcı ve satıcı, hisseli konutun satışı için bir sözleşme imzalar. Bu sözleşmede, hisse miktarı, satış fiyatı, ödeme koşulları ve diğer satış şartları belirtilir.
Tapu işlemleri: Satış sözleşmesi ve gerekli diğer belgeler, tapu siciline başvurularak konutun hisse paylarının devri gerçekleştirilir. Tapu işlemleri tamamlandıktan sonra alıcılar resmi olarak konutun hissedarı olurlar.
Ortak yönetim: Hisseli konutlarda, ortak mülkiyetin yönetimi genellikle bir yönetim planı veya yönetim kurulu tarafından sağlanır. Bu yönetim kurulu, hissedarlar arasında birliği ve konutun bakımıyla ilgili kararları yönetir.
Hisseli konut satışı, hissedarlar arasında mülkiyetin bölünmesi ve yönetimin koordinasyonunu gerektirdiği için bazı özel düzenlemelere tabidir. Bu nedenle, satış sürecinde yasal danışmanlık almak ve ilgili yerel yasalara uygun hareket etmek önemlidir.
Hisseli konut satışı, emlak tapularının tek bir kişi üzerine değil, birden çok paydaş üzerine kayıtlı olan tapular ile yapılır. Hisseli gayrimenkullerin satışı genellikle miras yoluyla geçen mal varlıklarında yapılır.
Miras şeklinde kalan gayrimenkullerde, hissedarların her biri konut satışında veya paylaşımında rol almaktadır. Gerekli ruhsat işlemleri, hissedarların resmi onayı ve gayrimenkulün imara uygunluğuna bağlı olarak hisseli tapunun, müstakil tapu haline getirilmesi mümkündür. Ve hisseli konutların satışı, müstakil tapuya dönüştürülerek yapılır.
HİSSELİ KONUT TAPUSU NEDİR?
Bir gayrimenkul veya mülkiyet üzerinde, hak sahibi olan paydaşların isimlerinin ve pay üzerindeki ortaklıklarını gösteren belgelere hisseli tapu denir. Bahsedilen gayrimenkul hisselerinin ne kadarının kime ait olduğunu net şekilde gösterilmediği belgelerdir. Yani hisseli tapularda, tüm hissedarların isim ve bilgileri yer alır fakat yüzde kaç hisse sahibi oldukları net biçimde yer almaz.
Dolayısıyla hisseli tapu satışları da kolay şekilde yapılan işlemler değildir. Kaç hissedar olduğu, hissedarların satışa onay vermesi, satış tutarının pay edilmesi gibi konular, hisseli konut satışı konularında tam anlaşılamayabilir.
Tapu sahipleri arasında genellikle “rızai taksim sözleşmesi” imzalanır. Pay ortaklarından herhangi biri isteğe bağlı olarak hissesi oranındaki payın satılması için, “izale i şuyu” davası açabilmektedir. Hissedarların her birinin satışa onay vermesi durumunda, sorunsuz şekilde hisseli tapu satışı yapılabiliyor. Fakat satışın gerçekleşmesi için her bir hissedarın bilgi ve onayı olması gereklidir. Onayı olmadan yapılan veya yapılması planlanan tapu satışlarında, hissedarlardan herhangi birine dava açma hakkı doğabiliyor. Bu davalara ise izale-i şuyu davaları deniliyor. Dava sonucunda hissedara ilk satın alma hakkı veriliyor.
HİSSELİ KONUT SATIŞI NASIL YAPILIR?
Arsa tapulu gayrimenkul satışı olarak bilinen hisseli konut satışları, normal tapu satışlarından farklı şekilde yapılır. Hisseli gayrimenkulün satışı, iki farklı şekilde yapılır. Arsa payı olarak ya da hisse devretme usulü ile sağlanabilir.
Hisseli satışlarda taşınmazın belli bir bölümü doğrudan satışa sunulabiliyor. Hissedarlardan her biri kendi hissesini diğer hissedarlara ya da hissedar olmayan herhangi birine satabiliyor. Ancak kanuna göre ilk satın alma hakkı diğer hissedarlara veriliyor.
Aynı yasalara göre hissedarlardan birine satılmadan, hisse ortağı olmayan birine satış yapılmış ise, diğer hisse ortakları tarafından dava açılarak, hissenin alımı sağlanabiliyor.
